《物業管理條例》經典問題解讀

　　《物業管理條例》經典問題解讀（精選110條）

　　《物業管理條例》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的。下面小編整理了《物業管理條例》經典問題解讀（精選110條），供大家參考！

　　《物業管理條例》經典問題解讀（1-50條）

　　1、什么是物業管理？為什么要制定《物業管理條例》？

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，故制定《物業管理條例》。

　　2、《物業管理條例》是一部怎么樣的法規？其分步施行有什么意義？

　　《物業管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。

　　《條例》是我國第一部物業管理行政法規。《條例》確立了一系列重要的物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。與過去的有關物業管理方面的規定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關心的熱點、難點問題作了相應規定。《條例》的頒布施行，將為維護物業管理市場秩序，規范物業管理活動，保障業主和物業服務企業合法權益提供法律保障；對于促進物業管理健康發展，進一步改善人民群眾的生活和工作環境具有十分重要的意義。

　　與《條例》配套的行政規章和規范性文件有《物業管理招標投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《住房專項維修資金管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》等。鑒于各地在物業管理發展上的差異，《條例》對業主在首次業主大會會議上投票權的確定、物業管理區域的劃分等問題僅作了原則規定，具體辦法授權省、自治區、直轄市制定。

　　2007年8月26日，國務院發布第504號令，對《物業管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規定，將原來所稱的“物業管理企業”改稱“物業服務企業”，“業主臨時公約”改稱“臨時管理規約”，“業主公約”改稱“管理規約”。

　　3、如何理解物業管理中的基本概念——物業、業主？

　　物業，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業主。需要注意的是，將業主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。

　　4、如何認定業主的身份？

　　依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　5、物業管理活動由哪些機關負責管理監督？

　　國務院建設行政主管部門(即建設和住房保障部)負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　這里所稱“房地產行政主管部門”是一個籠統和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。

　　6、什么是物業管理區域？

　　物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　7、什么是建筑物區分所有權？為什么要對建筑物區分所有權？

　　建筑物區分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。

　　建筑物區分所有權的出現，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區分所有權。因此，《物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區分所有權，即：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

　　8、業主的建筑物區分的專有部分包括哪些？業主對專有部分享有哪些權利？

　　建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區分的專有部分，建筑區劃內符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業主的建筑物區分的專有部分：

　　具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

　　具有利用上的獨立性，可以排他使用；

　　能夠登記成為特定業主所有權的客體。

　　規劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。

　　業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　9、業主的建筑物區分的共有部分包括哪些？業主對共有部分享有哪些權利？

　　一般認為，建筑區劃內的以下部分，應當認定為業主的建筑區分的共有部分：

　　(1)建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　　(2)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。

　　建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　10、業主轉讓建筑物區分的專有部分時，共有部分如何處理？

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　11、建筑區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？

　　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　12、建筑區劃內的車位、車庫如何歸屬？

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。

　　13、承租人等物業使用人在建筑物區分所有權中處于什么地位？

　　專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　14、業主在物業管理活動中享有哪些基本權利？

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業主委員會的工作；

　　(7)監督物業服務企業發行物業服務合同；

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　15、業主在物業管理活動中需要履行哪些基本義務？

　　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(1)遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境；

　　(3)衛生的維護等方面的規章制度；

　　(4)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(5)按照國家有關規定交給專項維修資金；

　　(6)按時交納物業服務費用；

　　(7)法律、法規規定的其他義務。

　　16、哪些事項需要由業主共同決定？

　　下列事項由業主共同決定：

　　(1)制定和修改業主大會議事規則；

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　　(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項。

　　決定上述第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　17、在業主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？

　　專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：

　　專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　建筑物總面積，按照第(1)項的統計總和計算。

　　18、在業主需要共同作出決定時，如何確定業主人數和總人數？

　　業主人數和總人數可以按照下列方法認定：

　　業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。

　　總人數，按照前項的統計總和計算。

　　19、哪些情況和資料應當向業主公開？

　　業主有權要求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：

　　建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

　　管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

　　物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

　　建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

　　其他應當向業主公開的情況和資料。

　　20、什么是業主大會？業主大會的基本職責是什么？

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　21、業主大會如何成立？

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　22、業主大會如何籌備？

　　業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(2)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案)；

　　(3)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　　上述(1)-(4)項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(5)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

　　23、什么是物業管理規約？物業管理規約應包括哪些內容？其效力如何？

　　物業管理規約，以前稱作業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　24、物業管理規約具有什么作用？

　　物業管理規約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如, 物業管理規約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如物業管理規約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。

　　25、什么是業主大會議事規則？議事規則應包括哪些內容？

　　業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，是對業主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業主自律性文件。業主大會議事規則是全體業主意志的集體體現，是業主大會運作的基本準則和依據，業主大會、業主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　26、召開業主大會會議前應做好哪些準備？

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　27、業主大會會議如何召開？

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。經20%以上的業主提議，或者發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式(如發放會議材料和選票等)；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

　　28、物業管理區域內業主人數較多時，如何推選業主代表參加業主大會會議？

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

　　29、業主可否委托代理人參加業主大會會議？

　　可以。但是需要以書面形式作出委托。

　　30、業主大會的職責有哪些？

　　業主大會履行以下職責：

　　(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

　　(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　(3)選聘、解聘物業服務企業；

　　(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

　　(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　31、業主大會決定哪些事項需要多數業主同意？

　　業主大會決定需要業主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。但決定以下事項時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　(1)籌集和使用專項維修資金；

　　(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　32、什么是業主委員會？業主委員會履行哪些職責？

　　業主委員會由業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事宜。業主委員會作為業主執行機構，與作為業主決策機構的業主大會并存。

　　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況

　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

　　(4)監督管理規約的實施；

　　(5)業主大會賦予的其他職責。

　　33、業主委員會如何產生？

　　業主委員會由業主通過業主大會會議選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　34、擔任業主委員會委員需要符合哪些條件？

　　業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　(2)遵守國家有關法律、法規；

　　(3)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(5)具有一定組織能力；

　　(6)具備必要的工作時間。

　　35、業主委員會產生后如何向政府主管部門備案？

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，需要重新備案。

　　36、業主在哪些情況下喪失業主委員會委員資格？

　　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

　　(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(4)有犯罪行為的；

　　(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　(6)拒不履行業主義務的；

　　(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　37、業主委員會委員如何變更？

　　經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　38、業主委員會的職責有哪些？

　　業主委員會履行以下職責：

　　(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(4)監督管理規約的實施；

　　(5)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

　　(6)業主大會賦予的其他職責。

　　39、業主委員會會議如何召開？

　　經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　40、業主委員會如何換屆？

　　業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　41、業主大會、業主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎么辦？

　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　42、業主大會或者業主委員會作出的決定有何效力？如何公示？

　　業主大會或者業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　43、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，怎么辦？

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起1年內行使。

　　44、業主大會和業主委員會怎樣應對小區內損害他人合法權益的行為？

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：

　　(1)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　　(2)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

　　(3)違反規定進行房屋裝飾裝修；

　　(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

　　45、業主大會和業主委員會開展工作的經費由誰承擔？

　　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　46、業主大會、業主委員會與公安機關、居委會是什么關系？

　　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　47、前期物業管理是怎么回事？為什么要進行前期物業管理？

　　前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選購物業服務企業實施的物業管理。

　　通常狀況下，業主、業主大會選聘物業服務企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業服務企業之間簽訂。但常常在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。由于業主大會尚未成立，只能由建設單位選聘物業服務企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業服務企業之間簽訂。這時的物業管理就是前期物業管理，這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。

　　48、前期物業服務合同應于何時簽訂？其具有哪些法律特征？

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同有以下特征：

　　(1)前期物業服務合同具有過渡性。一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業服務企業，業主與物業服務企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束。

　　(2)前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂。

　　(3)前期物業合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。

　　49、業主如何獲知前期物業服務合同的內容？

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　50、什么是臨時管理規約？臨時管理規約應于何時制定？

　　在很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。而管理規約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定管理規約之前存在的管理規約，稱為臨時管理規約。

　　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　《物業管理條例》經典問題解讀（51-110條）

　　51、業主如何獲知臨時管理規約？

　　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　52、如何選聘前期物業管理的物業服務企業？

　　住宅物業的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；而非住宅物業是否以招投標方式選聘物業服務企業，目前不作強制性要求。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　53、前期物業服務合同的法律效力延續到什么時候？

　　前期物業服務合同可以約定期限；但是，限期未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合事終止。

　　也就是說，前期物業服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業主大會選聘的物業服務合同生效才能實現。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業服務企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以來主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時為準。

　　54、物業共用部位、共用設施設備包括哪些？建設單位可否對其處分？

　　物業共用部位、共用設施設備，是物業管理區域內，業方專有房屋以外的，屬于全體業主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場所、設施、設備。根據我們目前的有關規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　物業共用部位、共用設施設備為全體業主共同所有或者使用，建設單位無權對之擅自進行處分。但是在實踐中，建設單位擅自處分歸業主所有或者使用的物業共用部位、共用設施設備，侵害業主合法的財產權利的情況比較突出，因此《物業管理條例》特別強調：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”

　　55、物業承接、驗收的相關資料如何交接？

　　在辦理物業承接、驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(4)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　物業服務企業承接物業時，還應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　56、物業管理用房應由建設單位還是物業服務企業配置？

　　建設單位應當按照天物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　57、什么是物業的保修責任？物業的保修責任由誰承擔？

　　物業保修責任，是指建設單位有對物業竣工驗收后在保修其他出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

　　雖然物業服務企業按照物業服務合同對物業進行維修、養護、管理，但前期物業管理一般處于建設單位的物業保修期間內，在保修期間與保修范圍內的房屋維修由建設單位承擔擔首要責任。因此，《物業管理條例》明確規定：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。保修期限與保修范圍以外的物業維修、保養，由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　58、業主是否必須選擇物業服務企業來實施物業管理？

　　對于房屋等建筑物的管理業主可以采取自己管理、委托不同的專業服務公司管理、選聘物業服務企業等方式。《物業管理條例》所規范的物業管理,僅指業主通過選聘物業服務企業對物進行管理這種方式.業主有權選擇適合自已的方式來管理自己的物業,條例并不強制業主必須選擇物業服務企業實施物業管理。

　　59、物業服務企業和業主之間是否是管理者與被管理者的關系？

　　物業管理活動的基礎是物業服務合同。物業服務企業根據物業服務合同內容提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費予物業服務企業使用，雙方是平等的民事法律關系，不是管理者與被管理者的關系。

　　60、業主如何選擇物業服務企業？

　　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業企業。業主可以采取招投標方式來選擇物業服務企業，也可以采取協議等其他方式來選擇物業服務企業。

　　61、物業服務企業的性質是什么？需要符合哪些條件？

　　物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。物業服務企業屬于從事經營活動的市場主體，應當具有主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立地承擔民事責任。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，須具備下列條件：

　　(1)依法成立。即物業服務企業的設立程序要符合法律法規的規定。

　　(2)有必要的財產或者經費。最低資質(三級)物業服務珠注冊醬不得低于50萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機構和場所。

　　(4)能夠獨立承擔民事責任。

　　62、物業服務企業和物業管理最低價業人員是否都需要相關資質？

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。《物業服務企業資質管理辦法》對物業服務企業區分了三級資質，分別對應不同注冊資本、物業管理專業人員及專職管理和技術人員人數等的企業。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　63、同一個物業管理區域是否只能有一個物業服務企業實施物業管理？

　　根據《物業管理條例》確定的物業管理區域統一管理原則，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　64、物業服務合同應當包括哪些內容？

　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定：

　　(1)物業管理事項，主要包括物業共用部位的維護與管理，物業共用設備設施及其運行的維護和管理，環境衛生、綠化管理國，物業管理黃公共秩序、消防、交通等協助管理服務，物業裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業檔案資料的管理。

　　(2)服務質量，即對物業服務提供的服務在質量上的具體要求。

　　(3)服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方方多少元來計算；二是按照每戶多少元來計算。

　　(4)雙方的權利義務。

　　(5)專項維修資金的管理和使用。

　　(6)物業管理用戶。

　　(7)合同期限，期限條款應當盡量明確、具體、或者明確規定謀算期限的方法。

　　(8)違約責任，即物業服務合同當事人一方或者雙方不履行或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的應當承擔的法律責任。

　　除此之外，物業服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的'方法以及當事人約定的其他事項等內容。

　　65、物業服務企業的服務承諾、服務細則等，是否對其具有約束力？

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分，對物業服務企業有約束力。

　　66、物業服務合同的法律地位如何？其當事人之間的關系如何？

　　物業服務合同是確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據，在物業管理活動中的地位非常重要。

　　物業服務合同屬于民事合同的范疇，是業主、物業服務企業設立物業服務關系的協議。物業服務合同的當事人中，物業服務企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業服務企業之間是平等的民事主體關系，不存領導與被領導、管理與被管理的關系。

　　67、業主可否以自己并未直接選擇物業服務企業為由拒絕物業服務企業提供服務？

　　建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同、以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主有約束力。業主以其并非合同當事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　68、物業服務企業如何承接物業？

　　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當將前期物業服務合同終止時，(前期)物業服務企業移交給業主委員會的資料，向物業服務企業移交。

　　69、物業管理用房包括哪些？其所有權屬于物業服務企業還是業主？

　　物業管理用房一般包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房以及業主委員會活動用房等。物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業管理區域內的物業用房確有空余，如不能改變用途，實屬資源浪費，由經業主大會同意，并依法到有關部門辦理相應的手續，有可以改變用途。

　　70、物業服務企業可否將部分服務內容委托為其他服務企業？

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將區域內的全部物業管理一并委托給他人。這里所指的專項服務業主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務企業；專業服務企業，是指專讓客戶提供某項服務業務的專業化公司，例如：保潔公司、保安服務公司、設備維修公司、綠化公司等。

　　在專項服務業務委托之后，物業服務企業與業主之間，仍然是物業服務合同關系；物業服務企業和專業服務企業之間，屬于委托服務合同關系。委托服務合同的內容不得與物業服務合同的內容相抵觸。專業服務企業與業主之間不存在合同關系，但是，專業服務企業在履行委托服務合同時，應當遵守物業管理區域內的規章制度，不得侵害業主的合法權益。物業服務企業就專業服務企業提供的服務向業主負責。

　　71、物業服務企業可否提供物業服務合同約定以外的服務項目？

　　物業服務合同的標的是物業服務企業提供的物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主。由于每個物業服務的業主都是獨立的民事主體，情況各異，在有著全體業主均有的共同需求之外，單個業主不可避免地會發生不同于他人的特殊需求。因此，物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是物業服務企業的法定義務。物業服務企業可以不接受業主的特約服務要求。

　　72、物業服務企業在物業管理區域的案例保障方面有哪些義務？

　　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時賂有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的'安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　73、物業服務企業是不是必須聘請保安人員？

　　《物業管理條例》并沒有規定物業服務企業必須雇請保安人員。物業服務企業可以雇請保安人員，也可以不雇請保安人員。在實踐中，一些物業服務企業根據企業情況和業主需求，不雇請保安人員，而是由企業員工(如企業安護人員)協助維護物業管理區域內的秩序，這與條例的規定并不矛盾。

　　74、物業服務費用如何確定？如何交納？

　　物業服務收費應當遵行合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　縣級以上人民政府價格主管部門合同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　75、業主不交費的，物業服務企業如何救濟？

　　經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業可以訴至法院請求業主支付物業費，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　76、物業管理區域內的水電氣等公共事業如何收費？

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　77、業主違反物業服務合同的，如何承擔法律責任？

　　業主違反物業合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　78、物業服務未能履行物業服務合同約定的，如何承擔責任？

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主以違規收費為主提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　79、物業服務企業不履行相關維修、養護等義務的，業主如何救濟？

　　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　80、哪些情況下業主委員會或者業主可以請求法院確認物業服務合同無效？

　　符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　(1)物業服務將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　(2)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　81、物業服務企業被解聘的，物業服務合同、已交納的物業費如何處理？

　　業主大會依法定程序解聘物業服務企業的決定后，業主委員會有權要求解除物業服務合同，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　物業服務合同的權利義務終止后，業主有權請求物業企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，參見74問處理。

　　82、物業服務合同終止時，物業服務企業如何交接工作？

　　物業服務的權利義務終止后，業主委員會有權要求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金，訴至法院的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　83、物業使用人包括哪些？其在物業管理活動中的權利義務如何確定？

　　物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。其中，物業承租人是指與物業所有人訂有物業租賃合同因而物業享有使用權的人；其他實際使用物業的非所有權人，包括物業所有權人，包括物業所有權人的親屬、朋友、雇工等因為某種原因而實際使用物業的人。

　　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反《物業管理條例》和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　84、物業管理活動中的投訴由哪個機關負責處理？

　　根據《物業管理條例》的規定，業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門及時處理。

　　85、住宅業主可否將住宅改變為經營性用房？

　　業主不得違反法律、法規以及管理我，將住宅改變為經營性用房。但是，遵守法律、法規以及管理規約，并經全體有利害關系的業主同意后，可以將住宅改變為經營性用房。

　　業主將住宅改變為經營性用房，示依法經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行伉辯的，人民法院不予支持。

　　業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋保監會、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　86、建筑物及其附屬設施的費用如何分攤？收益如何分配？

　　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分建筑物總面積的比例確定。

　　87、業主無償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構成對其他業主的侵權？

　　業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

　　88、他人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動的，業主如何救濟？

　　建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　屬于前述“擅自進行經營性活動”的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

　　89、物業管理區域內公共建筑和共用設施用途可否改變？

　　物業管理區域內按照規劃公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　90、占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地需要注意什么？

　　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　91、物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護工作由誰負責？

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。上述單位及時因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　92、業主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規定？

　　裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。我國的房屋，尤其是住宅，多數屬于群體式類型，不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施、設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產安全。因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　93、住房專項維修資金制度是怎么回事？住房專項維修資金歸誰所有？如何使用？

　　由于我國的住宅絕大多數屬于群體式類型，且多以住宅小區的方式開發建設，住宅單體間以及單幢住宅內部存在共用部位。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個小區住宅的正常使用和安全，關系到全體業主和社會公共利益。因此，由所有業主預先交納一定費用，建立住房專項維修資金，專門用于共用部位共用設施設備的維修、改造、更新的制度應運而生。

　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專項維修資金屬于業主所有，并不意味著業主個人可以隨意支配維修資金。專項維修資金制度是基于全體業主的公共利益而確立的制度，有關其使用、過戶、賬戶等必須符合國家有關規定。

　　94、業主可否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？所得收益可否由經營者自行支配？

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收收閃應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　95、物業存在安全隱患時，由誰負責維修養護？

　　物業安全隱患，主要是指物業在使用過程中由于人為、自然或突發事件等因素作用出現的潛在的結構、使用等方面的危險。物業存在隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　責任人主要是指房屋的產權人或者說按照合同約定承擔相關部位維修責任的單位和個人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實際使用者或維修責任的承擔者。

　　96、建設單位違法選聘物業服務企業的如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元下的罰款。

　　97、建設單位擅自處分業主地于共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　98、拒不按照法律、法規規定移交有關物業資料的，如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，不移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　99、物業服務企業未取得資質證書從事物業管理活動的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，除依照上述規定處罰外，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　100、物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　101、物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　102、挪用專項維修資金的，如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地言人民政府房地產主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違反所得，，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　103、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期整改，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　104、物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設施備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　105、物業使用與維護中有違法行為的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理規定》的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告并罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的使用：

　　(1)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(2)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　(3)擅自利用物業共用部位，共用設施設備進行經營的。

　　個人有上述行為之一的，處1000元以下1萬元以下的罰款；單位有上述行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　106、業主逾期不交納物業服務費的，如何承擔法律責任？

　　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用手，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　107、業主以業主大會或業主委員會的名義從事違法活動的，如何承擔責任？

　　業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　108、如何追究行政機關工作人員在行政管理中的違反行為的法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理的工作人員利用職務的上的便利，收受他人財物，或者其他好處，不依法履行監督管理職責，發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　109、準備裝修自己的房間，需要報備物業嗎？

　　是需要的。業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　110、業主大會有什么事是需要一起決定的？

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

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