酒店項目可行性研究報告
什么是研究報告
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酒店項目可行性研究報告
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酒店項目可行性研究報告1
項目概況：
根據國家旅游局公布的最新數據顯示，20XX年上半年全國旅游總收入突破1萬億元，比上年同期增長18%。其中，國內旅游人數同比增長13％，國內旅游收入同比增加22%，入境旅游人數及入境過夜旅游人數均同比增加1％。2011年上半年，全國共有3837個在建旅游項目，實際完成投資615.63億元，同比增加10.5%。
預計到“十二五”末期，國內旅游人數會達到33億，入境過夜旅游人數會達到1億。從宏觀的基本面看，旅游及酒店業已經進入了告訴發展的黃金時期。
20XX年第四季度，星級飯店統計管理系統中13552家星級飯店，有12889家經營情況數據通過省級旅游行政管理部門的審核，完成率為95.11%。
在 12889 家星級飯店中，除停業的 669 家飯店外，有12220 家完成了第四季度經營數據的填報，包括一星級 214 家、二星級 3591 家、三星級 5635 家、四星級 2172 家、五星級 608 家。
全國 12220 家星級飯店第四季度的營業收入總計為657.59 億元，其中餐飲收入為 302.72 億元，占營業收入的46.04%;客房收入為 268.49 億元，占營業收入的 40.83%。
全國第四季度星級飯店平均房價為322.21元/間夜，平均出租率為62.04%，每間可供出租客房收入為199.90元/間夜， 每間客房平攤營業收入為41850.52元/間。從第四季度各地區經營情況看，平均房價位居全國前6位的為上海、北京、海南、廣東、天津和四川；平均出租率位居前6位的為湖南、海南、四川、福建、山東和重慶；每間可供出租客房收入位居前6位的為上海、北京、海南、廣 東、四川和福建；每間客房平攤營業收入位居前6位的為上海、浙江、北京、江蘇、福建和山西。
《四星級綜合性酒店項目可行性研究報告目錄》
1 總論... 8
1.1項目概述... 8
1.2 項目提要... 10
1.2.1 項目承辦單位概況... 10
1.2.2 項目定位及發展目標... 10
1.2.3 公司未來發展戰略... 11
1.3項目建設的規模和內容... 12
1.4項目總投資和財務評價... 13
1.5 效益分析... 14
1.6主要經濟技術指標... 15
1.7 可行性研究報告編制說明... 16
1.7.1 可行性研究及報告編制依據... 16
1.7.2 項目的主要研究內容... 16
1.8項目初步研究結論... 17
1.9 建議... 18
2 項目建設背景及必要性... 20
2.1項目建設背景... 20
2.1.1 項目由來... 20
2.1.2 行業環境——多樣化酒店需求日益增長... 21
2.1.3國家規劃及相關產業政策支持旅游服務產業發展... 21
2.1.4地方十二五規劃及產業政策對旅游行業支持力度大... 23
2.2項目建設必要性... 27
2.2.1循環經濟模式下，發展綠色飯店建設的重要意義... 27
2.2.2是加快南京旅游國際化進程的需要，促進江寧區開發西部生態旅游線路發展的需要28
2.2.3是滿足南京市推進旅游強市，完善旅游服務設施的要求... 29
2.2.4 有利于促進區域內勞動就業，減輕就業壓力... 29
2.2.5發揮優勢，發展有特色的酒店項目... 30
3 酒店行業分析... 31
3.1我國酒店行業地位及特點... 31
3.1.1酒店的產業地位... 31
3.1.2酒店的產業特點... 32
3.2我國酒店行業的總體發展概況... 34
3.2.1我國酒店行業發展形勢分析... 34
3.2.2 我國星級酒店市場規模分析... 34
3.2.3 “十二五”期間我國酒店市場規模預測... 39
3.2.4我國酒店檔次分析... 40
3.2.5 我國酒店類型和品牌... 40
3.2.6 我國酒店分布區域... 40
3.2.7我國酒店市場結構分析... 41
3.2.8我國酒店未來發展趨勢分析... 42
3.3我國酒店行業生命周期分析... 44
4 市場分析... 48
4.1南京星級酒店概況... 48
4.2競爭對手及發展態勢... 51
4.2.1狀元樓酒店... 52
4.2.2南京金陵飯店... 52
4.2.3南京金斯利喜來登酒店... 54
4.2.4南京東方珍珠飯店... 54
4.2.5南京金太隆國際酒店... 55
4.3主要目標人群... 56
4.4 SWOT分析... 56
4.4.1優勢... 56
4.4.2劣勢... 57
4.4.3機會... 58
4.4.4威脅... 59
4.4.5競爭分析結論... 59
5 區位分析及建設條件分析... 61
5.1項目建設地理位置... 61
5.2區位分析... 61
5.3小結... 64
6 項目方案... 65
6.1 項目定位... 65
6.2 酒店運營模式... 65
6.3 項目推廣宣傳方案... 66
6.4 營運和管理... 67
7 項目建設方案... 69
7.1建設內容及規模... 69
7.1.1客房方案... 69
7.1.2功能要求和總平面布置... 71
7.1.3建筑功能分區... 72
7.1.4工程建設指標... 72
7.1.5后勤設施... 73
7.2經營業務... 74
7.2.1客房服務... 74
7.2.2會議、展覽、展示服務... 74
7.2.3餐飲服務... 75
7.2.4娛樂服務... 76
7.2.5其他服務... 76
7.3主體工程裝修方案... 76
7.3.1加固工程... 76
7.3.2外裝飾改造... 77
7.3.3內裝飾改造... 78
7.4配套工程方案... 79
7.4.1給排水改造... 79
7.4.2暖通改造... 80
7.4.3電氣建設方案... 80
7.4.4通風與空調工程方案... 81
7.4.5智能工程... 82
7.4.6公共廣播工程方案... 82
8 安全及消防... 84
8.1勞動保護與安全衛生... 84
8.1.1勞動安全... 84
8.1.2衛生防護... 85
8.2消防安全... 86
8.2.1 消防措施... 86
8.2.2消防管理制度... 86
9 節能分析... 87
9.1用能標準和節能規范... 87
9.2節能措施... 88
9.2.1建筑節能措施... 88
9.2.2節水措施... 88
9.2.3公用工程節能... 89
9.2.4主要管理節能分析... 89
10 環境影響評價... 91
10.1項目建設地址環境現狀... 91
10.2編制依據... 91
10.3污染源... 92
10.3.1項目改造裝修期對環境產生的污染... 92
10.3.2項目運營期對環境產生的污染... 92
10.4環境保護... 93
10.4.1項目改造裝修期的環境治理... 93
10.4.2項目運營期的環境治理... 93
10.5環境影響評價... 94
10.5.1防治措施的合理性... 94
10.5.2環境影響評價... 94
11 項目管理及勞動定員... 95
11.1機構設置及職責... 95
11.1.1設置原則... 95
11.1.2組織機構... 95
11.1.3勞動定員... 97
11.2人員培訓... 98
11.3銷售激勵制度... 98
11.4營運和管理... 99
11.4.1遵循的標準... 99
11.4.2營運管理計劃... 99
12 項目建設進度規劃... 101
12.1項目建設工期... 101
12.2項目實施進度表... 101
13 投資估算與資金籌措... 102
13.1總投資估算及資金使用計劃... 102
13.1.1投資估算依據... 102
13.1.2總投資估算... 102
13.1.3資金使用計劃... 103
13.2資金籌措方案... 103
14 財務效益分析... 104
14.1評價說明... 104
14.2財務效益與費用估算... 104
14.2.1銷售收入及其稅費計算... 104
14.2.2總成本費用... 104
14.2.3項目總成本費用... 105
14.2.4項目年效益預測... 106
14.2.5 項目投資盈利能力... 106
15 項目綜合效益分析... 108
15.1項目對GDP、產值和稅收的經濟效益... 108
15.2對就業的收益... 108
15.3對產業結構的影響... 108
16 綜合結論和建議... 109
16.1 項目綜合結論... 109
16.2 建議... 110
附表一... 112
項目運營營業收入估算表 單位：萬元... 112
附表二... 113
項目銷售稅金及附加一覽表 單位：萬元... 113
酒店項目可行性研究報告2
第一部分 酒店項目總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、酒店項目背景
（一）項目名稱
（二）項目的承辦單位
（三）承擔可行性研究工作的單位情況
（四）項目的主管部門
（五）項目建設內容、規模、目標
（六）項目建設地點
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
（一）項目產品市場前景
（二）項目原料供應問題
（三）項目政策保障問題
（四）項目資金保障問題
（五）項目組織保障問題
（六）項目技術保障問題
（七）項目人力保障問題
（八）項目風險控制問題
（九）項目財務效益結論
項目總投資X萬元，其中建設投資X萬元（其中土建工程費X萬元、設備購置及安裝調試費X萬元、土地購置及整理費X萬元、工程建設其他費用X萬元、基本預備費X萬元、漲價預備費X萬元），鋪底流動資金X萬元。項目所需投入總資金X萬元。
項目建成后，年營業收入X萬元，年增值稅X萬元、年銷售稅金及附加X萬元、年利潤總額X萬元、所得稅X萬元、年稅后利潤X萬元，投資利潤率X，投資利稅率X，銷售利潤率X，稅后投資回收期X年，稅后內部收益率X，盈虧平衡點X，年稅金總額X萬元。
（十）項目社會效益結論
（十一）項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
四、存在問題及建議
第二部分 酒店項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、酒店項目建設背景
（一）項目政策層面發起背景
1、國家或行業發展規劃
2、產業政策
3、技術政策
（二）項目市場層面發起背景
1、市場發展階段、趨勢、特點
2、市場發展前景
（三）項目發起人以及發起緣由
1、公司在技術方面的積累
2、公司在市場方面的積累
3、……
（四）……
二、酒店項目建設必要性
（一）產業發展的要求
（二）市場發展的要求
（三）企業發展的要求
三、酒店項目建設可行性
（一）經濟可行性
（二）政策可行性
（三）技術可行性
（四）模式可行性
（五）組織和人力資源可行性
第三部分 酒店項目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、XX市場前景（重點）
二、XX市場容量（重點）
三、XX市場競爭格局
四、XX價格現狀及預測
五、XX市場主要原材料供應
第四部分 酒店項目產品規劃方案
一、酒店項目產品產能規劃方案
二、酒店項目產品工藝規劃方案
（一）工藝設備選型
（二）工藝說明
（三）工藝流程
三、酒店項目產品營銷規劃方案
（一）營銷戰略規劃
（二）營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
（三）促銷策略
……
第五部分 酒店項目建設地與土建總規
一、酒店項目建設地
（一）酒店項目建設地地理位置
（二）酒店項目建設地自然情況
（三）酒店項目建設地資源情況
（四）酒店項目建設地經濟情況
（五）酒店項目建設地人口情況
二、酒店項目土建總規
（一）項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
（二）土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
（1）場址地形條件
（2）豎向布置方案
（3）場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖（技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）
5、總平面布置主要指標表
（三）場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
（四）項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內容
（五）項目土建及配套工程造價
（六）項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 酒店項目環保、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、酒店項目環境保護
（一）項目環境保護設計依據
（二）項目環境保護措施
（三）項目環境保護評價
二、酒店項目資源利用及能耗分析
（一）項目資源利用及能耗標準
（二）項目資源利用及能耗分析
三、酒店項目節能方案
（一）項目節能設計依據
（二）項目節能分析
四、酒店項目消防方案
（一）項目消防設計依據
（二）項目消防措施
（三）火災報警系統
（四）滅火系統
（五）消防知識教育
五、酒店項目勞動安全衛生方案
（一）項目勞動安全設計依據
（二）項目勞動安全保護措施
第七部分 酒店項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、酒店項目組織
（一）組織形式
（二）工作制度
二、酒店項目勞動定員和人員培訓
（一）勞動定員
（二）年總工資和職工年平均工資估算
（三）人員培訓及費用估算
第八部分 酒店項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、酒店項目實施的各階段
（一）建立項目實施管理機構
（二）資金籌集安排
（三）技術獲得與轉讓
（四）勘察設計和設備訂貨
（五）施工準備
（六）施工和生產準備
（七）竣工驗收
二、酒店項目實施進度表
三、XX劑項目實施費用
（一）建設單位管理費
（二）生產籌備費
（三）生產職工培訓費
（四）辦公和生活家具購置費
（五）其他應支出的費用
第九部分 酒店項目財務評價分析
一、酒店項目總投資估算
二、酒店項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
（一）資金來源
（二）項目籌資方案
三、酒店項目投資使用計劃
（一）投資使用計劃
（二）借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
（一）計算依據及相關說明
（二）項目測算基本設定
五、酒店項目總成本費用估算
（一）直接成本
（二）工資及福利費用
（三）折舊及攤銷
（四）工資及福利費用
（五）修理費
（六）財務費用
（七）其他費用
（八）財務費用
（九）總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
（一）銷售收入
（二）銷售稅金及附加
（三）增值稅
（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
（一）項目投資現金流估算
（二）項目資本金現金流估算
九、不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的.可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
（一）盈虧平衡分析
（二）敏感性分析
第十部分 酒店項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數--財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
（一）財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
（二）財務內部收益率（FIRR）
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
（三）投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
（l）計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt=（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
（2）評價準則
1.Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；
2.Pt>Pc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。
（四）項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門（行業）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。
（五）項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門（行業）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮接受。
（六）項目資本金凈利潤率（ROE）
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
（七）項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現值（ENPV）指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值（ENPV），經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 酒店項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
第十二部分 酒店項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書（初步可行性報告）
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
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