二手房評估報告

　　房屋怎么評估

　　目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

　　1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

　　2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格

　　3.所在小區和所在板塊的房價走勢

　　4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

　　對于上述因素，采用科學的統計理論和數學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

　　影響因素

　　1、地段及交通對房價的影響

　　評估二手房價[1] 的高低首先決定于該房屋所在的地段，對于一個城市而言，位于市區黃金地段的物業，必然寸樓寸金。在城市這個有限的空間里，中心城區黃金地段屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環境產生的影響。

　　2、相同地段二手房與商品房價格的對比

　　處于同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右;房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上并不落后，有時由于五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也并不大。

　　3、居住環境及物業管理

　　居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對于二手房屋而言，小區內有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高于一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。

　　評估重點

　　評估是在銀行對各個區域都有一個大致評估價范圍的基礎之上，然后再根據房屋位置、樓層、面積、裝修、房齡等情況決定此次評估價。但不得高于銀行對該區域最高評估價范圍。

　　目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

　　1.所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

　　2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格

　　3.所在小區和所在板塊的房價走勢

　　4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

　　XX路開元麗城

　　5-3 號評估報告

　　致 委 托 方 函

　　致XXX先生/女士： 受您的委托，我們對您持有的位于鄭州市二七區長江路開元麗城 小區 5-3 號的房地產抵押價值進行評估。 估價對象鄭市二七區長江路開元麗城 5-3 號，結構為磚混，建筑 面積 79 平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為 2074 年。 估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地 產抵押價值。

　　估價時點為 X-X-X 年

　　估價結果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現場進 行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值和抵押價值的因素， 根據國家有關 房地產評估的規定、房地產估價規范和特定的估價目的，按照科學的估價程序，并運用科學的估價方法，對上述估價對象進行了評估。估價對象在估價時點 X-X-X 年的抵押價值估價結果如下(幣種：人 民幣) ： 建筑面積：79 平方米 估價總價：47.58 萬元 大寫：肆拾柒萬伍仟捌佰元整 估價單價：6023 元/平方米

　　XX房地產評估有限公司 X年X月X日

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