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房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
在學(xué)習(xí)、工作生活中，接觸并使用報(bào)告的人越來(lái)越多，不同種類的報(bào)告具有不同的用途。其實(shí)寫(xiě)報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難，以下是小編收集整理的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，希望對(duì)大家有所幫助。
在資產(chǎn)評(píng)估工作中，評(píng)估對(duì)象和范圍是一個(gè)很重要的概念。作為專業(yè)性很強(qiáng)的價(jià)值評(píng)估人士，如果連自己工作的對(duì)象都弄不清楚，或者敘述不清楚，那就根本談不上評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確合理，也就更談不上保證評(píng)估報(bào)告使用人很好地利用評(píng)估結(jié)論。因此，弄清評(píng)估對(duì)象和范圍的概念，并在評(píng)估報(bào)告中作出準(zhǔn)確、清晰的敘述，對(duì)于做好評(píng)估工作是非常重要的。
一、評(píng)估對(duì)象是擬交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而不是待評(píng)估的資產(chǎn)本身
首先，評(píng)估對(duì)象是以資產(chǎn)權(quán)利為內(nèi)容的交易對(duì)象，而不是資產(chǎn)本身。
我們知道，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的本質(zhì)就是對(duì)交易對(duì)象的交換活動(dòng)。作為一項(xiàng)專業(yè)的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)，資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)于每一項(xiàng)特定的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，其任務(wù)就是要評(píng)估出交易對(duì)象的價(jià)值，為這種交易提供價(jià)值依據(jù)。所以，評(píng)估對(duì)象就是該經(jīng)濟(jì)行為指向的交易對(duì)象。
任何一項(xiàng)資產(chǎn)都有其自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中所有權(quán)又包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。產(chǎn)權(quán)人行使其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)權(quán)能，都可能獲得收益。賣方藉以銷售的和買方要購(gòu)買的，不是資產(chǎn)的外在形式，而是可以給持有人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利。此時(shí)，這些資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，既可能是全部權(quán)利，也可能是其中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)權(quán)利，如租賃權(quán)，就可能被人們拿來(lái)進(jìn)行交易，成為交易對(duì)象。
第二，評(píng)估對(duì)象可以是資產(chǎn)，但不僅限于資產(chǎn)或資產(chǎn)的全部權(quán)利，它還包括資產(chǎn)的部分權(quán)利。
按照資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的定義，資產(chǎn)是特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，包括具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形權(quán)利。又如《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出：資產(chǎn)這一術(shù)語(yǔ)既可以理解為所有權(quán)，也可以理解為所擁有的實(shí)體資產(chǎn)。這個(gè)定義和我們通常的理解一致，所說(shuō)的資產(chǎn)實(shí)際上是指資產(chǎn)的全部權(quán)利。當(dāng)交易對(duì)象為全部產(chǎn)權(quán)時(shí)，評(píng)估對(duì)象可以理解為資產(chǎn)本身。但是，若因此就認(rèn)為評(píng)估對(duì)象就是資產(chǎn)，其錯(cuò)誤是顯而易見(jiàn)的。因?yàn)榘奄Y產(chǎn)直接作為交易對(duì)象，那么就無(wú)法區(qū)分對(duì)于同一資產(chǎn)的不同權(quán)利交易。比如說(shuō)房產(chǎn)買賣時(shí)，交易對(duì)象就是房產(chǎn)的所有權(quán)，也即房產(chǎn)本身。而當(dāng)房產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，交易對(duì)象顯然不是房產(chǎn)本身，而只是房產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。
由此可以得出結(jié)論，評(píng)估對(duì)象就是交易對(duì)象，是基于資產(chǎn)的客觀形態(tài)之上的、擬交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種權(quán)利可以是資產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)。那種簡(jiǎn)單地將評(píng)估對(duì)象等同于資產(chǎn)的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。
二、評(píng)估對(duì)象反映資產(chǎn)內(nèi)在質(zhì)的規(guī)定性，評(píng)估范圍反映資產(chǎn)外在量的規(guī)定性
從資產(chǎn)的概念可以看出，資產(chǎn)的具體形態(tài)表現(xiàn)為實(shí)物和無(wú)形權(quán)利，這是資產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，而特定主體擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利則是資產(chǎn)內(nèi)在的本質(zhì)內(nèi)容，這二者共同構(gòu)成資產(chǎn)的兩個(gè)方面。
通過(guò)上面分析知道，包含于資產(chǎn)內(nèi)部擬用于交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才是真正的評(píng)估對(duì)象，而資產(chǎn)的外在表現(xiàn)形態(tài)和數(shù)量特征，則是評(píng)估范圍所要反映的內(nèi)容。因此，評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，從本質(zhì)和形式兩個(gè)方面對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，評(píng)估對(duì)象反映了資產(chǎn)的質(zhì)的規(guī)定性，即資產(chǎn)的共性，評(píng)估范圍則反映了資產(chǎn)的量的規(guī)定性，即資產(chǎn)的具體表現(xiàn)形態(tài)。比如，當(dāng)一套生產(chǎn)設(shè)備和相應(yīng)的廠房擬對(duì)外出租時(shí)，評(píng)估對(duì)象即是這些生產(chǎn)設(shè)備和相應(yīng)廠房在一定期限內(nèi)的使用權(quán)，這是資產(chǎn)的共性的東西，而評(píng)估范圍則是該租賃行為所涉及的一定數(shù)量和相應(yīng)生產(chǎn)能力的設(shè)備及相應(yīng)數(shù)量的廠房，而種類、數(shù)量、規(guī)格型號(hào)等則是被評(píng)估資產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式。
評(píng)估對(duì)象告訴我們擬進(jìn)行交易的是這樣一些權(quán)利，而不是那些權(quán)利，從而規(guī)定了評(píng)估價(jià)值是該特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值。評(píng)估范圍則從另一個(gè)方面反映了被評(píng)估資產(chǎn)的具體存在形態(tài)，一是資產(chǎn)的外在特征，如種類、數(shù)量、規(guī)格等，使得被評(píng)估資產(chǎn)區(qū)別于評(píng)估范圍之外的資產(chǎn)；二是資產(chǎn)的獲利能力，如生產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量和成本、費(fèi)用等，這些指標(biāo)為評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值提供了數(shù)量基礎(chǔ)。
因此，要準(zhǔn)確描述被評(píng)估資產(chǎn)，就必須對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍作出正確的表述。既要弄清楚評(píng)估對(duì)象到底是什么樣的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，又要明確評(píng)估范圍即評(píng)估對(duì)象涉及哪些資產(chǎn)，質(zhì)量如何。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍清楚了，我們的評(píng)估工作就有了一個(gè)客觀的基礎(chǔ)，對(duì)于評(píng)估報(bào)告使用者來(lái)說(shuō)，也可以對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)有一個(gè)清晰、準(zhǔn)確的理解。這一點(diǎn)對(duì)于評(píng)估師規(guī)避評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估報(bào)告使用人恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，都有著極其重要的意義。
三、描述評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的內(nèi)容和要求
在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估師應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容和要求，對(duì)評(píng)估對(duì)象和范圍進(jìn)行準(zhǔn)確、清晰的描述。描述的詳略可依據(jù)重要性原則，根據(jù)其內(nèi)容以很好地理解和使用評(píng)估結(jié)論為限。在有關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中，都有對(duì)評(píng)估對(duì)象描述的要求。
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――報(bào)告準(zhǔn)則》第十八條規(guī)定，“評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，并具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。”
《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》第十二條指出，“專利資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象是指專利資產(chǎn)權(quán)益，包括專利所有權(quán)和專利使用權(quán)。專利使用權(quán)的具體形式包括專利權(quán)獨(dú)占許可、獨(dú)家許可、普通許可和其他許可形式”。規(guī)定“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行專利資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確專利資產(chǎn)的權(quán)利屬性”。
上述評(píng)估準(zhǔn)則從不同層面、不同角度提出了描述評(píng)估對(duì)象和范圍的內(nèi)容和要求，對(duì)我們做好評(píng)估工作具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。
一是要求我們關(guān)注和描述評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況。這里包括明確交易前的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、歸屬以及擬交易資產(chǎn)權(quán)利的屬性和范圍。要求明確擬交易資產(chǎn)權(quán)利的屬性是所有權(quán)還是使用權(quán)，使用權(quán)的具體形式、期限和其他條件。當(dāng)評(píng)估對(duì)象為資產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，就要求對(duì)該部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行詳盡的披露。比如房產(chǎn)的租賃權(quán)，要體現(xiàn)租賃的期限、形式、租金的高低以及其他條件等內(nèi)容；專利的使用權(quán)，則要求區(qū)分是專利權(quán)獨(dú)占許可、獨(dú)家許可、普通許可，還是其他的許可形式，并要對(duì)其具體內(nèi)容和主要事項(xiàng)描述清楚。
二是要求描述評(píng)估對(duì)象的數(shù)量、位置、物理及技術(shù)等狀況，這是描述評(píng)估范圍的主要任務(wù)。主要包括：實(shí)物資產(chǎn)的體積、位置及質(zhì)量等物理指標(biāo)等，技術(shù)的應(yīng)用環(huán)境、規(guī)模，產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量、成本、費(fèi)用等。比如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）要求描述估價(jià)對(duì)象的狀況，“對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀……”，“對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)……”。通過(guò)對(duì)評(píng)估范圍的描述，我們可以清楚地知道本次經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是哪些資產(chǎn)的，不至于產(chǎn)生混亂和錯(cuò)誤；這些資產(chǎn)的盈利能力如何，從而決定了這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利評(píng)估價(jià)值的高低。
通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和范圍的恰當(dāng)描述，可以很好地充實(shí)和完善評(píng)估報(bào)告的形式和內(nèi)容，提高評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，同時(shí)也有助于評(píng)估報(bào)告使用人正確理解評(píng)估結(jié)論，合理利用評(píng)估結(jié)論去完成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易事項(xiàng)。
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