房屋買賣合同

時間：2022-02-05 13:49:18 買賣合同我要投稿

房屋買賣合同模板匯總十篇

　　在人們愈發(fā)重視契約的社會中，合同的用途越來越廣泛，簽訂合同也是最有效的法律依據(jù)之一。那么合同要怎么擬定？想必這讓大家都很苦惱吧，下面是小編為大家整理的房屋買賣合同10篇，歡迎大家分享。

房屋買賣合同模板匯總十篇

房屋買賣合同篇1

　　賣方（下稱甲方）：

　　地址：

　　法定代表人：

　　買方（下稱乙方）：

　　身份證：

　　委托代理人：

　　委托代理人身份證：

　　乙方向甲方購買坐落于（以下簡稱為該商鋪）商品房壹套，雙方已簽訂《廣東省商品房買賣合同（預(yù)售）》（以下簡稱買賣合同），合同編號：號，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達成協(xié)議如下：

　　一、甲、乙雙方自愿解除上述商品房的買賣合同。

　　二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買賣合同即終止，雙方之間就買賣合同的爭

　　議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述商品房，該商品房的產(chǎn)權(quán)即與乙方無關(guān)。

　　三、雙方對退還已付房款辦法已達成一致意見，具體如下：

　　1元。

　　2、乙方已繳付樓款/。

　　3、雙方退款事宜另行約定。

　　四、乙方應(yīng)于本協(xié)議生效后的三個工作日內(nèi)提交辦理解除按揭貸款協(xié)議、解除買賣合同、注銷抵押登記事宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜，若乙方不能按時提交相關(guān)資料或提交資料欠缺、不合格或拒絕配合辦理的，甲方有權(quán)暫緩推還乙方所有款項。

　　五、辦理解除合同產(chǎn)生的手續(xù)費由乙方承擔。

　　六、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買賣合同的爭議全部解決。除本協(xié)議明確約定外，任何一方均不對另一方主張買賣合同項下的權(quán)利或與買賣合同相關(guān)的權(quán)利。七、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式伍份，甲方執(zhí) 貳份，乙

　　方執(zhí) 壹份，貳份留存政府相關(guān)部門，均具同等法律效力。

　　甲方：乙方：

　　法定代表人：委托代理人：

　　年月日

房屋買賣合同篇2

　　出售方：(以下簡稱甲方) _______，身份證號：_______，身份證號：_________________。

　　購買方：(以下簡稱乙方) _______，身份證號：_______，身份證號：_________________。

　　出售方與購買方就位于江西省上饒市信州區(qū)上玉路56號的房屋買賣事項(因出售方急需長期流動資金)，經(jīng)雙方充分、平等，友好協(xié)商一致，自愿達成本合同。

　　一、本合同雙方當事人均為上饒市信州區(qū)合法常住居民。

　　二、房屋情況：

　　1、本合同交易的房屋位于上饒市信州區(qū)的上玉路56號，建筑面積約為______平方米，房屋結(jié)構(gòu)為大門朝東坐北朝南。

　　2、該交易房屋由出售方全額出資建造，使用的土地為______村集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。該房屋在交易前為出售人完整所有、占有、使用，并可以出售轉(zhuǎn)讓該房屋。

　　三、為保證本合同切實履行以及房屋的交付使用，出售方保證并承諾如下：出售人自愿根據(jù)本合同條款將本合同項下房屋售予購買方，對此不反悔;本合同項下房屋質(zhì)量符合居住需要，不存在任何質(zhì)量瑕疵;本合同項下房屋與他人及村集體不存在經(jīng)濟糾紛，出售方僅將該房屋售予購買方;該房屋售予購買人后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸購買人，例如可以獲取的征地補償、拆遷補償?shù)?出售方愿意積極配合購買人辦理房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)以及愿意積極配合購買人爭取和維護對該房屋的權(quán)益。

　　四、房屋價格：

　　1、本合同項下房屋交易價格為人民幣_______萬元，為固定不變價格。該價格包括了該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設(shè)施的價值、合理的增值價值以及應(yīng)當繳付的相關(guān)稅費。

　　2、購買方：于本合同簽訂之日起當天，一次性將現(xiàn)金人民幣萬元支付給出售方，出售方開具收款收據(jù)以為憑證。

　　五、出售方因本次房屋出售事出緊急，故一時未找到新的居住場所，且出售方同購買方雙方關(guān)系較友好;所以購買方同意把本協(xié)議購買之房屋暫時借給出售方居住，但最長居住期限不得超過______個月(自本合同簽訂之日算起);且出售方只限于享受暫時居住權(quán)，該房屋的其他一切權(quán)益包括但不限于該房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)出售權(quán)和征地補償、拆遷補償權(quán)全部歸購買方獨享。

　　六、購買方根據(jù)第四條支付清購房款之日起，出售方應(yīng)交付本合同項下房屋以及相關(guān)資料;購買方支付價款后不能正常占有(雙方另有商議的除外)、使用該房屋及獨自享有該房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)出售權(quán)和征地補償、拆遷補償權(quán)的;出售方應(yīng)當承擔違約責任暨(購買方一次性全額返還購買方：購房本金共計人民幣萬元及支付自本協(xié)議簽訂之日起至購買方一次性全額返還購房本金及違約金之日止，按總購房款計量每日千分之二的違約金。

　　七、出售方、購買方雙方同意上述協(xié)議，各無異議，不得反悔。如果雙方就本合同事項發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應(yīng)當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)解決不了可上訴當?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>

　　八、本合同正本一式貳份，每份共二頁;雙方每人各持一份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。

　　九.本合同條款中若有無效條款并不影響其他條款的有效實施。

　　甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

房屋買賣合同篇3

　　20xx年房屋買賣合同范本

　　出賣方：_____

　　(本人)(法定代表人)姓名：_____國籍：_____

　　(身份證)(護照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：_____

　　地址：_____

　　郵政編碼：_____聯(lián)系電話：_____

　　委托代理人：_____國籍：_____電話：_____

　　地址：_____郵政編碼：_____

　　買受方：_____

　　(本人)(法定代表人)姓名：_____國籍：_____

　　(身份證)(護照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：_____

　　地址：_____

　　郵政編碼：_____聯(lián)系電話：_____

　　委托代理人：_____國籍：_____電話：_____

　　地址：_____郵政編碼：_____

　　第一條房屋的基本情況。

　　出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_____;位于第_____層，共_____(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為_____，建筑面積_____平方米(其中實際建筑面積_____平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_____平方米)，房屋用途為_____;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號)(房地產(chǎn)權(quán)證號)為_____。

　　第二條房屋面積的特殊約定。

　　本合同第一條所約定的面積為(出賣方暫測)(原產(chǎn)權(quán)證上標明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

　　該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_____%(不包括±_____%)時，房價款保持不變。

　　實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_____%(包括±_____%)時，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：

　　1.買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按_____利率付給利息。

　　2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。

　　3._______________________________。

　　第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。

　　該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_____;土地使用權(quán)年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準文件號為_____;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，買受方(必須)(無須)補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　第四條價格。

　　按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為( 幣)每平方米_____元，總金額為( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。

　　第五條付款方式。

　　買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_____日內(nèi)將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

　　第六條交付期限。

　　出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部價款之日起_____日內(nèi)，將該房屋付給買受方。

　　第七條買受方逾期付款的違約責任

　　買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____計算。逾期超過____天后，即視為買受方不履行本合同。屆時，出賣方有權(quán)按下述第____種約定，追究買受方的違約責任。

　　1.終止合同，買受方按累計應(yīng)付款的_____%向出賣方支付違約金。出賣方實際經(jīng)濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實賠償。

　　2.買受方按累計應(yīng)付款的_____%向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。房屋買賣合同范本

　　3._______________________________。

　　第八條出賣方逾期交付房屋的違約責任

　　除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_____個月內(nèi)按_____利率計算;自第_____個月起，月利息則按_____利率計算。逾期超過_____個月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)按下列第_____種約定，追究出賣方的違約責任。

　　1.終止合同，出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

　　2.出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

　　3._______________________________。

　　第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按已付

　　款的_____%賠償買受方損失。

　　第十條出賣方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

　　第十一條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

　　甲方：_________________乙方：_________________

　　地址：_________________地址：_________________

　　電話：_________________電話：_________________

　　代表：_________________代表：_________________

　　簽約日期：_____________簽約日期：_____________

房屋買賣合同篇4

　　甲方（賣方）：

　　身份證號：

　　地址：聯(lián)系電話：

　　乙方（買方）：

　　身份證號：

　　地址：

　　聯(lián)系電話：

　　甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事宜達成如下協(xié)議：

　　第一條標的房屋

　　1、轉(zhuǎn)讓房屋情況

　　甲方自愿將此房屋賣給乙方，房屋（以下簡稱“房屋”）坐落于區(qū)（縣）小區(qū)（街道）號（棟）單元號（室）。該房屋所在樓層為層，建筑面積共

　　平方米（以產(chǎn)權(quán)證記載為準），房屋性質(zhì)為，房屋的抵押情況為。

　　隨該房屋同時轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等。

　　2、房屋面積

　　房屋面積以甲方與房屋開發(fā)商所簽的《商品房買賣合同》（編號）記載面積為準。如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》（編號）不一致，則以房地產(chǎn)權(quán)證記載為準。

　　3、房屋產(chǎn)權(quán)

　　甲方與房屋開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》（編號），但該房屋尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證。

　　第二條房屋金額

　　經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交總價格為：人民幣元（小寫），元整（大寫）。

　　上述房屋價格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。

　　第三條付款方式

　　1、本合同簽訂之日起日，乙方應(yīng)向甲方支付定金合同金額的95% 元整，定金最終抵作房屋款。

　　2、二手房屋交易公證辦完后，甲方將與房屋開發(fā)商所簽的《商品房買賣合同》（編號）、購房發(fā)票等等一切合同、票據(jù)、資料、鑰匙等等的原件交付給乙方后日內(nèi)，乙方向甲方支付合同金額的95%，即人民幣元整。

　　3、待該房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后，甲方與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后日內(nèi)，乙方向方支付合同金額的 %，即人民幣元整。

　　第四條房地產(chǎn)權(quán)證辦理

　　如本合同項下房屋已具備辦理房地產(chǎn)權(quán)證的條件，甲方應(yīng)積極予以辦理，如在前述條件具備的前提下甲方一個月內(nèi)未予辦理，則逾期一日按合同金額的1‰向乙方無能為力付違約金。

　　第五條房屋交付

　　1、甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起日內(nèi)，將該房屋交付乙方使用，并于交付當日辦理完畢配套交接手續(xù)。

　　2、如房屋開發(fā)商尚未交房，則待收到開發(fā)商交房通知后7日內(nèi)，乙方需辦理物業(yè)、入住或管理等手續(xù)的，甲方應(yīng)于配合辦理。

　　第六條房屋過戶

　　甲方應(yīng)于本合同項下房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)，與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；如該房屋有貸款，則應(yīng)于取得房屋產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)，辦理貸款清償及房屋過戶等手續(xù)。

　　第七條稅費的交納

　　合同履行中，乙方承擔過戶（或更名時產(chǎn)生的房屋交易稅，契稅、個人所得稅等其它費用）。

　　因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費導致諮易不能繼續(xù)進行的，其應(yīng)當向守約方支付相當于合同金額40%的違約金。

　　第八條雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　1、本合同簽訂之后，乙方即實際享有房屋所有權(quán)，并履行相應(yīng)的付款義務(wù)。在辦理房屋過戶前，乙方在行使權(quán)利時需要甲方協(xié)助的，甲方應(yīng)當協(xié)助；

　　2、房屋實際交付給乙方前，房屋風險責任由甲方承擔；房屋完成驗收交接后，實際交付給乙方之日起，房屋風險責任轉(zhuǎn)移給乙方承擔。

　　第九條聲明及保證

　　1、甲方保證：

　　1.1 房屋上不存在任何權(quán)利瑕茲和質(zhì)押擔保的情況，且房屋所有權(quán)真實、合法、有效；

　　1.2 甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同，如為代理人則代理人已經(jīng)過權(quán)利人的授權(quán)；

　　1.3 本合同簽訂后，甲方不將房屋出賣給第三人。

　　2、乙方保證：乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　第十條違約責任

　　1、除不可抗力外，甲方未按本合同第四條、第五條、第六條約定的期限和條件將該房屋交付乙方的，按照如下規(guī)定處理：

　　1.1 如因甲方原因，造成該房屋不能過戶到乙方名下或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，乙方有權(quán)選擇解除合同，甲方應(yīng)當自收到合同解除通知之日起3日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按合同金額的40%向乙方支付違約金。

　　1.2 逾期在30日之內(nèi)，自約定的期限屆滿之次日起至實際交付或過戶之日止，每逾期一日按合同金額的1‰向乙方按日計算違約金，并于該房屋實際交付或過戶之日起3日內(nèi)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

　　1.3 逾期超過30日后，乙方有權(quán)選擇解除合同，甲方應(yīng)當自收到合同解除通知之日起3日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按照合同金額的40%支付違約金。

　　1.4 如發(fā)生本條1至3款的違約情況，導致合同無法履行或最終解除的，甲方還應(yīng)賠償乙方對房屋的實際裝修損失。

　　2、乙方未按照第四條約定的時間付款的，按照以下規(guī)定處理：

　　2.1 逾期30日的，自約定的付款期限屆滿之次日起至實際付款之日止，每逾期一日按照合同金額的1‰向甲方按日計算違約金，并于實際付款之日起3日內(nèi)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

　　2.2 逾期超過90日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方應(yīng)當自解除合同通知送達之日起7日內(nèi)按照合同金額的10%向甲方支付違約金，并由甲方退還乙方全部已付款。

　　3、本合同簽訂后，甲方再將該房屋出賣給第三人，導致乙方不能取得房屋所有權(quán)證的，乙方有權(quán)解除本合同。甲方應(yīng)當自收到合同解除通知之日起3日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按合同金額的40%向乙方支付違約金。

　　第十一條合同的轉(zhuǎn)讓

　　除經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

　　第十二條不可抗力

　　因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應(yīng)當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方當事人提供證明。

　　第十三條爭議的處理

　　合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意將爭議提交乙方所在地法院通過訴訟解決。

　　第十四條合同的效力

　　本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

房屋買賣合同篇5

　　甲方（賣方）：

　　乙方（買方）：

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在市路小區(qū) 號樓單元室（建筑面積平方米，儲藏室平方米，產(chǎn)權(quán)證號）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方（附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖）。

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫元整；即人民幣小寫元。

　　三、乙方在簽訂本合同時，支付定金元整，即小寫元。

　　四、乙方支付定金之日起個月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。

　　六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由甲方承擔。

　　七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

　　八、甲方應(yīng)在個月前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

　　九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц度f元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?罰金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

　　十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，（含在房屋價值內(nèi)）。

　　十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　十二、附加條款：

　　1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。

　　甲方（賣方）：

　　身份證號：

　　住址：

　　電話：

　　20年月

　　乙方（買方）：

　　身份證號：

　　住址：

　　電話：

　　日

房屋買賣合同篇6

　　售方：（簡稱甲方）身份證號：買方：（簡稱乙方）身份證號：居間方：（簡稱丙方）甲，乙，丙根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律的規(guī)定，在合法，平。。。

　　售方：（簡稱甲方）身份證號：

　　買方：（簡稱乙方）身份證號：

　　居間方：（簡稱丙方）

　　甲，乙，丙根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律的規(guī)定，在合法，平等，自愿，相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。

　　第一條：房屋基本情況

　　1，甲方自愿將坐落在區(qū) 的房屋（以下簡稱"該房屋"）出售給乙方。乙方對該房屋已作充分了解并實地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。

　　2，該房屋的基本情況如下：

　　房屋性質(zhì)：所有權(quán)人：面積：樓層：

　　產(chǎn)權(quán)證號：土地證號：丘號：

　　附屬設(shè)施：

　　第二條，成交價格

　　甲，乙雙方協(xié)商后的實際成交價格為人民幣：元（大寫），$ （小寫）該房屋的配套設(shè)施，過戶的相關(guān)費用由承擔。

　　第三條：傭金支付

　　甲方按照總房價款的 %支付，即為人民幣元（$ 元）

　　乙方按照總房價款的 %支付，即為人民幣元（$ 元）

　　甲乙雙方任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同終止的，違約方須在違約行為發(fā)生之日起三日內(nèi)向丙方支付本合同約定的全部傭金，守約方已繳納的傭金將予以退還。

　　甲乙雙方惡意串通，損害丙方利益的，對上述傭金的支付承擔連帶責任。

　　第四條：房款付款約定（本條各款項均不計利息）

　　乙方向甲方的付款約定：

　　乙方于年月日向甲方支付該房屋的定金。計人民幣

　　元（大寫）$ （小寫）

　　乙方于年月日過戶當日交付該房款人民幣

　　元（大寫）$ （小寫）

　　待該房屋過戶手續(xù)辦理完畢，且甲，乙雙方確認該房屋費用交接清楚并在物業(yè)實驗單簽字七日內(nèi)（遇節(jié)假日付款時間順延），結(jié)清余款。

　　第五條：相關(guān)事宜

　　1，乙方需要貸款并請丙方為其承擔他項權(quán)辦理之前擔保責任，乙方需承擔辦理貸款的相關(guān)費用。

　　2，丙方為甲乙雙方提供交易機會，并促成交易成功，協(xié)助甲乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　3，甲方承諾于年月日前騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交于乙方。甲乙雙方自行辦理該房屋所發(fā)生的水，電，煤氣，有線電視，物業(yè)管理及戶口遷移等過戶手續(xù)及相關(guān)費用的交接事宜。

　　4，甲方保證該房屋權(quán)屬無爭議。如有共有權(quán)人，甲方保證出售的該房屋已取得其他共有權(quán)人的同意。

　　第六條：違約責任

　　1，甲方須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任。

　　2，甲，乙雙方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無拆改或拆改得到相關(guān)管理部門的同意及持有合法，有效證件，若因此影響辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的一切后果及違約責任均由責任方負責。

　　3，甲方認可乙方貸款方式付款時：

　　貸款過程中，乙方提出終止貸款行為，則乙方須補齊所差房款，繼續(xù)履行該合同，并承擔由此而引起的經(jīng)濟損失。

　　乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實，可靠。如因證明不屬實或其資信度不夠等個人原因造成的貸款未果，乙方承擔相應(yīng)責任及經(jīng)濟損失。

　　乙方須按照約定按時到指定銀行辦理貨款手續(xù)，否則貸款延期責任由乙方承擔。

　　4，如甲，乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條第1，2，3，款違約責任，均由違約方向守約方支付相當于合同第二條確定的房屋實際成交價的25%數(shù)額的違約金，并賠償守約方由此產(chǎn)生的一切損失。同時，違約方應(yīng)向丙方支付總房款的2%違約金。

　　5，如因一方違約引起訴訟，守約方為訴訟支出的相關(guān)訴訟費，保全費，律師費均由違約方承擔。

　　第七條：免責條款

　　如因洪水，地震，火災(zāi)和法律，政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲，乙，丙三方互不承擔違約責任。

　　第八條：約定其他事宜

　　第九條：其它

　　1，本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲，乙，丙三方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

　　2，本合同經(jīng)甲，乙，丙三方簽字蓋章后生效，一式三份，一份三頁，甲，乙，丙三方各執(zhí)一份。各種手續(xù)交接清楚，本合同自動終止，并由丙方收回。

　　甲方：乙方：丙方：

　　甲方共有人：代理人：經(jīng) 辦人：

　　代理人：身份證號：

　　身份證號：

　　聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

　　簽約日期：年月日

房屋買賣合同篇7

　　案情介紹

　　本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價額為30萬元人民幣；20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊；20xx年8月30日下午二時成交，甲不得將房屋再賣給別人。《協(xié)議書》簽訂后，丙沒有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。

　　審判結(jié)果一審法院認為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對人丙有理由相信甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見代理，《協(xié)議書》有效。由于原告沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋售予，應(yīng)承擔違約賠償責任的請求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時履行抗辯權(quán)，即使原告有損失，也應(yīng)由其自行承擔。為此，判決駁回原告的訴訟請求。

　　二審法院認為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書面同意，其合同依法應(yīng)為無效。為此，判決駁回上訴，維持原判。

　　評析關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。

　　一、《協(xié)議書》的性質(zhì)

　　本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應(yīng)為成立。《合同法》第12條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。”這里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟合同法》第12條第1款，在實踐中一些地方的法院也會據(jù)此認定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點并不正確。我國現(xiàn)行法，究其實旨，系采國際通行作法，將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。

　　筆者認為，關(guān)于合同條款的討論，主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應(yīng)當有一個“必備條款”的問題呢？這是有的。當事人、標的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，連誰是交易人都不清楚，就無法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔，發(fā)生糾紛也難以解決；沒有標的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項作如何約定，并不涉及到條款的實質(zhì)內(nèi)容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則應(yīng)認定其為合同，而非預(yù)約；此點為兩者的基本區(qū)別。在本案中，《協(xié)議書》的內(nèi)容，可逐項分析如下：

　　第一，當事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實質(zhì)內(nèi)容。因此，《協(xié)議書》的當事人已經(jīng)具備。

　　第二，標的和數(shù)量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因此，《協(xié)議書》的標的'和數(shù)量均已明確。基于此二點，房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點認為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式，因而不能認為是房屋買賣合同，筆者認為這種觀點拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。

　　第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書》還約定有下列條款：交易價款為30萬元人民幣，由買受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。

　　二、《協(xié)議書》的效力

　　合同效力的取得，不是來源于當事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當事人所預(yù)期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應(yīng)當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

　　《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協(xié)議書》均已具備；就第三項而言，《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面：

　　第一，是否經(jīng)登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區(qū)別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。

　　第二，共有人是否同意。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認為《協(xié)議書》為無效合同。但是，同樣從這個角度

　　出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應(yīng)屬無權(quán)處分；無權(quán)處分所訂立的合同并非當然無效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”由此可見，未經(jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當然無效，實屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對此點的關(guān)注，知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。

　　在第一個問題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的”合同，類型繁多，不一而足。其中，有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的，是其合同程序的一個內(nèi)容，例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔保法》第41條規(guī)定，應(yīng)當辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。

　　在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當事人的效力呢？從上述規(guī)定來看，應(yīng)采否定說，即合同應(yīng)在當事人之間為不生效。如就本案而言

　　，《協(xié)議書》不生效（區(qū)別于無效）。但是這樣一來，實踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當事人而造成應(yīng)受保護的利益未獲保護，必定會助長不誠實交易的風氣，對社會造成的損失（包括經(jīng)濟損失和文化損失）將無法估計。在采否定說的前提下，只有締約過失責任制度可以救濟受損失方，這是不能全面保護其利益的。因此，應(yīng)采肯定說，在此情況下的合同不以物權(quán)變動的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時，有過錯的當事人應(yīng)當承擔違約責任。”1故對本案的《協(xié)議書》效力的決定，應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個問題，不知道是否有意識的。

　　對第二個問題的探討，則牽涉到對案情的進一步分析，尤其是對當事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認為，甲的行為構(gòu)成表見代理，故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌，對其共同共有的訟爭房屋進行出售。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記人；再次，《協(xié)議書》的訂立是在兩被告家中進行的。上述三點足以使丙認為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此，雖然乙沒有在《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意，但甲的表見代理成立，故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書面同意，認定《協(xié)議書》無效。

　　筆者認為，在本案中，并不是甲的行為構(gòu)成表見代理，而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見代理的爭論，在我國由來已久。筆者采區(qū)別說，認為表見代理為擬制之有權(quán)代理，“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見代理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”在“視為同意”，《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。”兩者的區(qū)別主要在于其中之價值判斷不同，表見代理系以善意第三人的值得保護、保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值得保護出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被代理人的過失情況，而不考慮相對人的過失情況。

　　在本案中，一審判決一方面確認，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買賣事宜時，乙也在場。因此，乙對訟爭房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認為，乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時其表示堅決反對，但沒有提供有關(guān)證據(jù)予以證明；即認定乙對甲與丙訂立《協(xié)議書》，當時并無實行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對的事實。由此最直接推出的結(jié)論只能是：乙明知其與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對，應(yīng)當視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實際交易情況，徑以甲未取得乙的書面同意，認定《協(xié)議書》無效——“一棍子打死”；這在對案情的理解上略嫌簡單化，對條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，盡管《協(xié)議書》上只有甲和丙的簽名，但仍然應(yīng)當認其為有效，可以拘束甲和乙、丙。

　　三、《協(xié)議書》的處理

　　平時，我們談無效合同的處理比較多，直接談有效合同的處理比較少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責任的追究上，對其他責任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中，一審判決理由認為，《協(xié)議書》有效；由于丙沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在丙履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辨權(quán)，應(yīng)予支持。從本案事實可知，訟爭房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是，抗辯權(quán)的行使，能否導致合同拘束當事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權(quán)利義務(wù)的效果呢？這里面牽涉到我們對抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認識的問題。

　　依一方當事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利，屬于形成權(quán)。而所謂抗辯權(quán)，則是指權(quán)利人用以對抗相對人之請求權(quán)的權(quán)利。在學理上，有認為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是，抗辯權(quán)原則上只有停止請求權(quán)行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權(quán)之行使也必須待相對人之請求，無相對人之請求即無抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使，不以相對人的意思為轉(zhuǎn)移，其作用在于攻擊。因此，抗辯權(quán)不屬于形成權(quán)。在本案中，于合同約定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，兩被告拒絕與其續(xù)行交易，并非行使同時履行抗辯權(quán)；因為，兩被告的“拒絕抗辯”，并不會發(fā)生消滅有效合同對雙方當事人拘束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭房屋售予他人，應(yīng)當認為系行使形成權(quán)，即消滅有效合同對雙方當事人的拘束力。從一審判決理由來看，其并沒有涉及到有效合同的最終處理問題，并不妥當。

　　從消滅有效合同對雙方當事人的拘束力的問題意識點出發(fā)，筆者認為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94條第4項所規(guī)定的“違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的法定解除權(quán)加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的，使其交易具有公開性與急切性；因此，雙

　　方當事人所約定的交易日期條款，應(yīng)當視為合同的根本條款，如有違反即構(gòu)成根本違約；雙方當事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動放棄交易，該合同可視為當然解除，唯其結(jié)果應(yīng)依出賣人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭房屋售予他人，可視為行使該合同所默示的解除權(quán)。由于丙是自動放棄交易，且合同之當然解除已為默示，故兩被告于此并無通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)。在寫作判決理由時，可將上述意思予以明確，以示法官并非機械適用法律條文之“工具”，實有其意義重大之“能動”所在。

　　注釋：

　　1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀點的，如《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”第13條規(guī)定：“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。”顯然，其中之合同對當事人之拘束力，并非以物權(quán)變動的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來看，亦采此種觀點，見于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案，載《最高人民法院公報》，20xx年第4期。但是，盡管如此，在具體條文的適用中還是有爭議的。

　　第一，《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條后段規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當繼續(xù)履行：如果協(xié)義不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當負賠償責任。”《關(guān)于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押入違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當承擔賠償責任。”有觀點認為這是締約過失責任的規(guī)定，筆者則傾向于將其解釋為違約責任。在抵押合同中，抵押的權(quán)登記僅生對抗善意第三人的效力，不登記不影響抵押合同本身的效力：雙方于此所生的責任分配，可依其對于“登記”的合同義務(wù)大小決定。

　　第二，《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的。或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”其中明顯意識到了問題，惜其僵化于所據(jù)條文之表面文義，既不考慮這此條文本身可能的不合時宜（包括觀感上的落后和機能上的滯后）。也不考慮實踐中出現(xiàn)的種種問題。

　　綜上所述，在針對有關(guān)問題進行法律適用時，法官應(yīng)審度時宜，充分利用法律解釋方法，規(guī)避僵化條文，實現(xiàn)實體公正。

房屋買賣合同篇8

　　商品房買賣合同中適用違約金的情形較多，如購房人遲延付款、開發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等，本文就審判實踐中由此所引發(fā)的違約金問題進行如下分析：

　　一、違約金的性質(zhì)：

　　《合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》等法律規(guī)定已確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質(zhì)，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴厲懲罰違約方。

　　二、違約金過高的認定標準問題：

　　一般而言，衡量當事人約定的違約金是否“過分高于造成的損失”，可以當事人約定的違約金是否超過造成損失的30%為標準;但司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn)，當事人約定的違約金雖未超過造成損失的30%，但仍遠高于實際損失，我國現(xiàn)行法律對此并未明確規(guī)定一個比例或標準，法院通常會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整。

　　三、違約金過高的主張方式：

　　由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整;當事人可以通過反訴的方式提出，也可以通過抗辯的方式主張，對于當事人未提出調(diào)整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定。

　　四、法院對違約金過高的調(diào)整：

　　目前法院一般在調(diào)整違約金過高時，為保證實質(zhì)公平往往不會簡單采用固定比例等“一刀切”的做法，而是會根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預(yù)期利益、當事人締約地位強弱等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡。

房屋買賣合同篇9

　　合同編號：_________

　　出賣人：_________

　　買受人：_________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

　　第一條項目建設(shè)依據(jù)

　　1、出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權(quán)。

　　2、該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書號】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年 _________月_________日止。

　　3、出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________。

　　第二條商品房情況

　　該商品房銷售許可證號：_________。

　　商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路、道、街。

　　設(shè)計用途_________;建筑結(jié)構(gòu)_________;建筑層數(shù)為_________層。

　　建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位分攤建筑面積_________平方米。

　　商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

　　第三條計價方式與價款

　　出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計算該商品房價款：

　　1、按建筑面積計算，該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元。

　　2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元整。

　　3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(_________幣)_________元整。

　　第四條付款方式及期限

　　買受人采取下列第_________種方式付款。

　　1、一次性付款，自簽約日起_________日內(nèi)付全部價款_________元。(小寫：_________萬元)

　　2、分期付款。

　　(1)第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價款的_________%;_________幣_________元。(小寫：_________元)

　　(2)第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價款的_________%;_________幣_________元。(小寫：_________元)

　　(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_________元。(小寫：_________元)

　　3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_________%，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。

　　第五條房產(chǎn)交付

　　1、房產(chǎn)實物狀況、權(quán)利狀況，符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，方可交付;不符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

　　2、出賣人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________。

　　3、上述相關(guān)證明包括：_________。

　　第六條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關(guān)設(shè)施登記

　　1、協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在30日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　2、按照有關(guān)規(guī)定，其他相關(guān)設(shè)施應(yīng)辦理登記的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理。

　　3、如因一方原因造成另一方未能及時辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、其他相關(guān)設(shè)施登記造成損失的，應(yīng)依法承擔違約責任。

　　第七條出賣人逾期交付商品房的處理

　　除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人追究已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)支付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，買受人有權(quán)按照下述的第_________種約定，追究出賣人違約責任：

　　1、合同繼續(xù)履行。出賣人應(yīng)支付買受人已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房價款的_________向買受人支付違約金。

　　2、解除合同。出賣人應(yīng)退還買受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至出賣人退還買受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房價款的_________向買受人支付違約金。買受人的實際損失超過出賣人支付的違約金時，出賣人還應(yīng)承擔賠償責任。

　　第八條買受人逾期付款的處理

　　買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在 _________日內(nèi)的，出賣人有權(quán)追究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，出賣人有權(quán)按照下述的第_________種約定，追究買受人違約責任：

　　1、合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，買受人還應(yīng)每日按商品房價款的_________向出賣人支付違約金。

　　2、解除合同。買受人應(yīng)每日按商品房價款的_________向出賣人支付違約金。

　　第九條面積確認及面積差異處理。

　　(一)根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以_________(建筑面積/套內(nèi)建筑面積)(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

　　(二)當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

　　(三)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

　　(四)商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進行處理：

　　1、雙方自行約定：_________。

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　　(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;

　　(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

　　(五)買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_________利率付給利息。

　　(六)買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

　　面積誤差比=-------------100%

　　合同約定面積

　　(七)因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。

　　第十條出賣人關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾

　　出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。若出售的商品房設(shè)有他項權(quán)利的，出賣人應(yīng)當在出售前征得他項權(quán)人的書面同意，并以書面形式公示和明確告知買受人。

　　第十一條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_________種方式處理：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

　　第十二條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾

　　本項目物業(yè)管理用房為_________m2，位于_________幢_________單元_________房號_________，軸線范圍_________。

　　出賣人承諾與該商品房直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

　　1、于_________年_________月_________日前通水;

　　2、于_________年_________月_________日前通電;

　　3、于_________年_________月_________日前通氣;

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1、_________

　　2、_________

　　第十三條風險責任的轉(zhuǎn)移

　　該商品房的風險責任自交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。如買受人未按約定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)，出賣人應(yīng)當發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉(zhuǎn)移由買受人承擔。

　　第十四條保修責任

　　自買受人實際接收該商品房之日起，出賣人對該商品房的下列部位和設(shè)施承擔建筑施工質(zhì)量保修責任，保修期內(nèi)的保修費用由出賣人承擔：

　　1、墻面，保修_________月;

　　2、地面，保修_________月;

　　3、頂棚，保修_________月;

　　4、門窗，保修_________月;

　　5、上水，保修_________月;

　　6、下水，保修_________月;

　　7、暖氣，保修_________月;

　　8、煤氣，保修_________月;

　　9、電路，保修_________月;

　　保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非出賣人原因造成的損壞，出賣人無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由買受人承擔。

　　第十五條質(zhì)量爭議的處理

　　買受人對該商品房提出有重大質(zhì)量問題，買賣雙方產(chǎn)生爭議時，以_________出具的書面工程質(zhì)量評定意見作出處理爭議的依據(jù)。

　　第十六條雙方可以就下列事項約定

　　1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。

　　2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。

　　第十七條房屋的用途

　　1、買受人的房屋僅作_________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。

　　2、出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

　　第十八條物業(yè)管理

　　該商品房移交后，買受人承諾遵守小區(qū)(樓宇)管理委員會選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定;在小區(qū)(樓宇)管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前，出賣人指定_________公司負責物業(yè)管理，買受人遵守負責物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

　　第十九條聲明及保證

　　出賣人：

　　1、出賣人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　2、出賣人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。