2016年6月房地產新政

　　2016年6月房地產新政出臺實施，下面是2016年6月房地產新政的詳細內容，歡迎大家閱讀。

　　1、國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》

　　國務院辦公廳日前出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。《意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

　　《意見》從六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施。一是培育市場供應主體。鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房。二是鼓勵住房租賃消費。明確各方權利義務，保護承租人和出租人合法權益。三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。四是支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租。五是加大政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。六是加強住房租賃監管。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺，推進部門間信息共享。各有關部門要按照職責分工，加強行業管理。

　　編者按：

　　繼上月國務院常務會議確定發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度后，本月出臺《意見》。培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮居民住房問題，具有非常重要的現實意義。我處要按照《意見》要求，結合實際，做好相關工作，促進租賃市場健康有序發展。

　　2、樓市調控政策差異化 合肥收緊房貸政策 大連發放購房補貼

　　由于不同地方房地產市場表現不同，樓市調控政策也差別化。

　　合肥7月1日起執行差別化住房信貸政策。近期安徽合肥房地產市場火爆，量價齊升。土地市場接連出高總價、高溢價“地王”。因此，合肥將執行差別化住房信貸政策：商品房首付比為25%;對于名下有房無貸的，二套房的首付比例提高至四成;名下有房有貸款的，則再購房首付比例為五成，即認貸又認房;對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。政策自2016年7月1日起實施，有效期1年。此舉在差別化對待購房需求，抑制非剛性需求入市，給樓市降溫。針對土地價格過快上漲也出臺了相關政策，要求高價拿地的開發商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內一次性付清土地出讓金。

　　南京今年下半年進一步加大商品住宅上市供應，有效緩解局部區域供應偏緊狀況。南京目前房地產市場總體趨于平穩，但同時也存在部分地塊高溢價成交、局部地區房價階段性上漲較快等問題。

　　安徽省鼓勵去庫存，農民退出宅基地每畝獎勵5萬元。安徽除省會合肥屬于二線城市之外，其余城市均屬于三四五線城市，面臨去庫存難題較大。6月22日，安徽省發布《關于去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見》。要用3年左右時間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2020年，安徽全省實現供需基本平衡，房價基本穩定，有效控制市場潛在風險。《意見》中較為引人注意的是，鼓勵農民進城買房，對自愿將宅基地退出的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。還包括加強商品房供應管理，引導房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格。逐步提高預售條件，新出讓房地產開發用地所建商品住房逐步過渡到現售。鼓勵機構投資者投資經營出租房屋，支持房地產開發企業從商品房銷售向售租并舉投資模式轉變。對土地增值稅進行調整。

　　大連發放購房補貼。6月13日，大連出臺《關于化解房地產庫存促進房地產市場平穩健康發展的意見》，涉及棚戶區改造、人才住房鼓勵、加大宣傳促銷力度、支持改善住房條件、加強房地產用地管控、加快培育住房租賃市場、取消過時限制性政策等18個方面。《意見》中對頂尖人才住房給予了多項鼓勵和補貼政策，最高給與300萬安家費。對在校生和畢業未滿5年的高校畢業生發購房補貼：博士每平方米400元，碩士每平方米300元，本科和大專學歷每平方米200元。對于畢業未滿5年的高校畢業生租賃住房的，納入年度住房保障計劃，可領取5年租房補貼，補貼標準為：博士每月補貼900元，碩士每月補貼600元，本科及大專每月補貼300元等。

　　《意見》明確落實國家有關貸款政策，最低首付款比例20%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。住房公積金貸款方面，繼續執行“認貸不認房”的套數認定標準，適時開展貼息貸款業務，全力保障貸款資金及時到。

　　《意見》還提出對于1年內在市內四區先購買新建商品住房后出售原住房或者先出售原住房后購買新建商品住房，購買住房面積大于出售住房面積的，按面積差每平方米獎勵100元。

　　《意見》取消多項限制性政策。放開市內四區和高新區的住房限購政策，鼓勵居民的改善性購房需求。外籍人士購買自住商品房不受套數限制。暫停實施70/90政策。

　　3、不動產登記操作規范下發細化查詢規定

　　《不動產登記操作規范》已經由國土資源部定案。《規范》中在明確提出權利人可以查詢、復制其全部的不動產登記資料。利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。利害關系人的范圍界定為：因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的“利害關系人”。司法部門查詢方面，人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關以及其他因執行公務需要的國家機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關以及其他因執行公務需要的國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協助查詢材料和工作人員的工作證和執行公務的證明文件。查詢人要求出具查詢結果證明，不動產登記機構應當審查申請人的查詢目的是否明確，經審查符合查詢條件的，不動產登記機構應當當場向申請人提供查詢結果。因情況特殊，不能當場提供的，應當在5個工作日內向申請人提供查詢結果。

　　《規范》對于查詢登記的規定基本圍繞不動產標的物展開，“以人查房”受到限制。個別情況下，司法機關或者有關部門按照有關規定，進行特定方式的查詢，這一點，《規范》也沒有禁止。

　　4、房產中介抬高房價房租 住建部嚴管中介亂象

　　在近日由中國房地產估價師與房地產經紀人學會和9家房地產中介機構發起的誠信服務承諾活動上，住房和城鄉建設部副部長陸克華表示，針對房地產中介行業存在的問題住建部高度重視，6月至10月間，住建部將開展房地產中介專項整頓行動，整頓內容基本覆蓋房地產中介業務的全部環節。對不誠信的中介機構，特別是炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動、哄抬房價、違規搞場外配資加杠桿等行為，要出臺具體的失信嚴懲措施，加大破壞力度，嚴肅查處直至清出市場。這次整頓被稱為房地產中介史上最嚴。陸克華表示，現在整頓、規范中介市場的新政即將出臺實施，而且該政策將是細化和具有可操作性的。住建部提出，中介機構在房源信息發布前要經委托人同意，同時還要到當地房管部門進行房源信息核驗后才可發布;中介機構要編制統一的房屋狀況說明書，標明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權屬狀況、掛牌價格或租金、物業費等內容;已經完成交易的，應當及時從網站、門店上撤除房源信息。此前，住房和城鄉建設部通報了7起房地產中介機構和從業人員違法違規典型案例。

　　5、《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》發布 城市地下空間將納入不動產登記管理

　　近日，住房城鄉建設部發布《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》，以促進城市地下空間科學合理開發利用為總體目標，我國首次明確了“十三五”時期的城市地下空間開發利用的主要任務和保障規劃實施的措施。“十三五”時期，我國將建立和完善城市地下空間規劃體系，推進城市地下空間規劃制訂工作。到2020年，不低于50%的城市完成地下空間開發利用規劃編制和審批工作，補充完善城市重點地區控制性詳細規劃中涉及地下空間開發利用的內容。同時將開展地下空間普查，推進城市地下空間綜合管理信息系統建設并納入不動產統一登記管理。

　　據介紹，雖然我國部分城市地下空間開發利用進入迅速發展階段，但是大多數城市地下空間開發利用仍處于起步階段，城市地下空間開發利用面臨建設發展需求旺盛但系統性不足、有關立法和規劃制訂相對滯后、現狀利用基本情況不清、管理體制和機制有待進一步完善等挑戰。

　　6、工行個人商用房貸款首付提至70% 三四線商用房貸款額度只降不增

　　近日，中國工商銀行發布《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》，規定，個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%，商住兩用住房的首付比例由45%調整到50%，貸款所購商用房為小區配套底商的首付比例仍為50%。商用房類型應以單套面積相對較小，價格較為穩定，易于處置變現的商住兩用房以及住房小區配套底商為主，嚴控賓館、酒店、寫字樓等個人商用房項目準入。文件還要求各分行在全國范圍內重點選擇北京、上海、廣州、深圳以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支持的個人商用房貸款合作項目。對三、四線城市的個人商用房貸款業務，原則上控制貸款余額只降不增。目前，這一規定已在北京開始執行。尚未有其他銀行跟進，但不排除會產生示范效應，有其他行跟進。

　　業內人士指出，此舉是工行為抑制不良貸款率上升而采取的措施。雖然目前國家鼓勵去庫存，但另一方面也擔心金融風險。2014年以來全國的不良貸款率持續上升，銀行的風險增加，貸款收緊符合銀行利益。尤其是一些小商鋪，分割之后給散戶賣的.，以及一些大型的商場，萬一招商不成功，很容易產生風險。

　　7、石家莊鼓勵貨幣化安置方式 城中村回遷每戶不超300平方米

　　日前，石家莊市政府出臺《關于進一步規范土地市場秩序的意見》，明確要求為進一步規范土地市場秩序，實現土地一級開發、二級開發徹底分離，做到凈地收儲，凈地供應，從源頭上杜絕違法建設，促進房地產市場平穩健康發展。

　　1、鼓勵貨幣化安置，城中村改造每戶回遷面積不超300平方米。石市中心城區土地一級開發實行政府主導。轄區政府是城中村改造和國有土地上房屋征收的主體，負責按照土地開發一、二級市場分離的模式，組織實施房屋征收和安置補償工作，鼓勵居民選擇貨幣化安置方式。積極推進采取政府購買服務的方式進行安置房和基礎設施建設。城中村改造每戶總回遷建筑面積原則不超過300平方米，安置補償實施方案經轄區政府批準后，由市房屋征收部門審核，報市城中村改造辦公室備案。

　　2、涉及集體土地的應辦理征收或轉讓手續。

　　3、轄區政府設立融資平臺。中心城區城中村改造和國有土地上房屋征收項目征收與補償安置資金由轄區政府負責籌集。轄區政府應設立融資平臺，采取多渠道融資方式籌集資金，也可聯合市地產集團、住建集團、城投集團等市屬國有平臺公司，共同開發，利益共享。

　　4、城中村繼續執行“一村一案”拆遷安置政策。

　　8、兩部門營改增有關政策 開發商出租老項目按5%征稅

　　近日財政部和國家稅務總局發布《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》，就營改增試點期間有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策作出規定，自2016年5月1日起執行。

　　《通知》規定，房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣(市)的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

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　　《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》

　　國辦發〔2016〕39號

　　各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發展住房租賃市場，經國務院同意，現提出以下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神，認真落實國務院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局，牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。

　　(二)發展目標。到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

　　二、培育市場供應主體

　　(三)發展住房租賃企業。充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號)有關規定，住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。

　　(四)鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。

　　(五)規范住房租賃中介機構。充分發揮中介機構作用，提供規范的居間服務。努力提高中介服務質量，不斷提升從業人員素質，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。

　　(六)支持和規范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。

　　三、鼓勵住房租賃消費

　　(七)完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

　　(八)明確各方權利義務。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。

　　四、完善公共租賃住房

　　(九)推進公租房貨幣化。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

　　(十)提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。

　　五、支持租賃住房建設

　　(十一)鼓勵新建租賃住房。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。

　　(十二)允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

　　六、加大政策支持力度

　　(十三)給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

　　(十四)提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

　　(十五)完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。

　　七、加強住房租賃監管

　　(十六)健全法規制度。完善住房租賃法律法規，明確當事人的權利義務，規范市場行為，穩定租賃關系。推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。

　　(十七)落實地方責任。省級人民政府要加強本地區住房租賃市場管理，加強工作指導，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯合監管體制，明確職責分工，充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，推行住房租賃網格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺，推進部門間信息共享。

　　(十八)加強行業管理。住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作，要會同有關部門加強住房租賃市場監管，完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。各有關部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經營活動。

　　各地區、各有關部門要充分認識加快培育和發展住房租賃市場的重要意義，加強組織領導，健全工作機制，做好宣傳引導，營造良好環境。各地區要根據本意見，研究制定具體實施辦法，落實工作責任，確保各項工作有序推進。住房城鄉建設部要會同有關部門對本意見落實情況進行督促檢查。

　　國務院辦公廳

　　2016年5月17日

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