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商業(yè)街項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)方案
篇一：
一、 市場(chǎng)分析
河池學(xué)院在近年來(lái)發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書(shū)館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見(jiàn)在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、 目標(biāo)客戶(hù)分析
我們主要的目標(biāo)客戶(hù)是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：
由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問(wèn)題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，月費(fèi)用1000元以上的人占15%，月費(fèi)用700--1000元的人，占30%左右，500--700元的人占40%，月費(fèi)用500元以下的人，占15%左右。在這些學(xué)生之中，超過(guò)50％的學(xué)生擁有電腦、約90％的大學(xué)生擁有手機(jī)，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在
大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi)，買(mǎi)服飾，上網(wǎng)費(fèi)，手機(jī)費(fèi)，戀愛(ài)等。
他們比重是：1.伙食費(fèi) 2買(mǎi)衣服3戀愛(ài)、交際等 3上網(wǎng)費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等。
由于上課時(shí)間早，很多同學(xué)來(lái)不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買(mǎi)東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒(méi)有商店，許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門(mén)口去買(mǎi)。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn)，懶得動(dòng)等因素而沒(méi)有去。經(jīng)過(guò)一些隨即訪(fǎng)問(wèn)，很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購(gòu)買(mǎi)零食。如：夏天買(mǎi)水冰茶、等。冬天買(mǎi)熱騰騰玉米、奶茶等。
三、 競(jìng)爭(zhēng)者分析
河池學(xué)院北門(mén)1（也就是我們常說(shuō)的后門(mén)）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門(mén)（東校大區(qū)）開(kāi)了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)偂Ｎ寤ò碎T(mén)應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配
如果不分商品的類(lèi)別品種，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項(xiàng)數(shù)相同，那么超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對(duì)來(lái)超市購(gòu)物的的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級(jí)市場(chǎng)的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。 ２.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)每日所需商品的順序作出動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃，也就是說(shuō)，要按照消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和人流走向來(lái)分配各種商品在賣(mài)場(chǎng)中的位置。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開(kāi)始，所以可以考慮以菜籃子為中心來(lái)設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門(mén)常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤(rùn)部門(mén)，由于顧客在購(gòu)買(mǎi)面包時(shí)，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購(gòu)物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類(lèi)食品存放時(shí)間較長(zhǎng)，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷(xiāo)售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹鳎怀霾煌钠放疲瑵M(mǎn)足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的最后階段才購(gòu)買(mǎi)容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對(duì)這些商品持有較高的品牌忠誠(chéng)度，他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購(gòu)買(mǎi)。這類(lèi)商品的各種價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，會(huì)使顧客增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)和購(gòu)買(mǎi)量。 3超市出入口要大，方便購(gòu)買(mǎi)結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候，結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿(mǎn)甚至流失。
（二）打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書(shū)，工作證，收集各種簡(jiǎn)歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
（三）奶茶店
一半柜臺(tái)，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容
忽視的。制作成本低，賣(mài)價(jià)高是奶茶店公開(kāi)的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒(méi)有技術(shù)的情況下，可以代理某個(gè)知名品牌。或者和有豐富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
（四）通訊代理
學(xué)校是通訊客戶(hù)高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動(dòng)客戶(hù)每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20W。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開(kāi)戶(hù)收益可觀。
四、 財(cái)務(wù)預(yù)算
（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)我無(wú)法完成。）
五、 收益評(píng)估
（略）
篇二：
一、 規(guī)劃背景
1、 規(guī)劃的起源
自80年代中期開(kāi)始，因經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅猛，中山市被譽(yù)為廣東"四小虎"之一而名聞?dòng)谑馈ｋS著廣珠城軌的建設(shè)開(kāi)通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設(shè)，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個(gè)著名的僑鄉(xiāng)，缺乏大型的中心商業(yè)區(qū)。因而在舊城中心地段改造項(xiàng)目中 將本案規(guī)劃成為集商業(yè)與居住功能為一體的綜合性商業(yè)中心一期。
2、 規(guī)劃的背景資料
中山，古稱(chēng)香山，人杰地靈，名人輩出。1950年4月，中山縣以其人口稠密、土地廣闊、
財(cái)稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯(lián)合國(guó)授予“世界人居獎(jiǎng)”。2005年在中國(guó)社科院公布的我國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市榮膺首批“全國(guó)文明城市”稱(chēng)號(hào)，成為全國(guó)9個(gè)獲此殊榮的城市之一。2010年，中山市被列為國(guó)家歷史文化名城。
二、 規(guī)劃條件
1城市規(guī)模 中山位于廣東省，人口140萬(wàn)人，流動(dòng)人口200萬(wàn)。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，，為全國(guó)不設(shè)區(qū)的地級(jí)市之一旅居世界各地海外華僑和港澳臺(tái)同胞80多萬(wàn)人，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟(jì)總量。中山是一座社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市。
2基地基本情況
本案位于城市中心，地勢(shì)平坦。北至城市主干路紅線(xiàn)，其它三邊至城市次干路中心線(xiàn)。基地
北邊有公園、多層商業(yè)建筑，東面為二期規(guī)劃用地，南面和西面分別為行政辦公用地和居住用地。規(guī)劃用地內(nèi)有新建的商場(chǎng)和小學(xué)，以及舊民居點(diǎn)。因臨近城市公園和主干道，交通量較大。
3規(guī)劃市場(chǎng)條件
中山市發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)需求量大。商業(yè)中心的建成，促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商業(yè)區(qū)從某種角度標(biāo)榜一個(gè)城市的發(fā)展。中山市需要一個(gè)具有代表性的商業(yè)中心。
三、swot分析
1、優(yōu)勢(shì)：商業(yè)中心一期在城市老城區(qū)改造地段，占據(jù)城市中心地段。北面的公園以及商業(yè)建筑，本身就匯聚了大量人流。東面的二期規(guī)劃用地使商業(yè)中心有更大的發(fā)展前景
2、劣勢(shì)：臨主干道人流車(chē)流很多，道路處理不好會(huì)導(dǎo)致交通隱患本案東面有二期規(guī)劃，建設(shè)周期長(zhǎng)、加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。本案為舊城改造，規(guī)劃受局限
3、 機(jī)會(huì)：在城市中心區(qū)，與周邊商業(yè)很好的融合。項(xiàng)目有豐富的市場(chǎng)基礎(chǔ)填補(bǔ)了中山市的商業(yè)中心區(qū)和步行街的空缺
4、 威脅：周邊商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)激烈
四、商業(yè)中心定位
1、項(xiàng)目在中山市的定位
項(xiàng)目為中山市中心區(qū)綜合性商業(yè)規(guī)劃，將會(huì)成為中山市商業(yè)中心，成為中山市的象征。為廣大市民提供一個(gè)功能齊全的購(gòu)物休閑中心。
2、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位
以帶動(dòng)中山市商業(yè)發(fā)展為目的，集購(gòu)物、金融、文化、娛樂(lè)和居住一體的商業(yè)發(fā)展模式。 彌補(bǔ)中山市大型商業(yè)步行街的空缺。
五、規(guī)劃原則和中心思想
1、規(guī)劃定位目標(biāo)
體現(xiàn)以人為本的核心思想，合理的組織人流車(chē)流，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。將商業(yè)區(qū)與居住片區(qū)分開(kāi)布置，分為商業(yè)帶、和居住帶。商業(yè)帶具備現(xiàn)代化商業(yè)意向，強(qiáng)調(diào)舒適化、人性化和科技化。居住帶強(qiáng)調(diào)居住與工作相互協(xié)調(diào)的都市化生活。
2、規(guī)劃策略
強(qiáng)調(diào)“混合分區(qū)”，商業(yè)融入居住，但保證較合適的居住舒適度。使商業(yè)區(qū)成為城市的有機(jī)結(jié)合體，并具有彈性可持續(xù)發(fā)展的潛在空間。并最求經(jīng)濟(jì)、生活和生態(tài)環(huán)境的全面可持續(xù)。
六、整體規(guī)劃策略建議
在整體布局上圍繞商業(yè)價(jià)值最大化的同時(shí)也要滿(mǎn)足舒適度，將本案規(guī)劃為”兩中心，兩組團(tuán)，三片區(qū)”的模式。在其中一商業(yè)片區(qū)內(nèi)做商業(yè)步行街。
1、兩個(gè)中心：在商業(yè)片區(qū)中心處結(jié)合盡管設(shè)置布置主商業(yè)中心，同時(shí)其也是步行街主節(jié)點(diǎn)，使商業(yè)區(qū)有一個(gè)圍合的開(kāi)場(chǎng)空間，供人們聚集休閑。同時(shí)使整個(gè)商業(yè)區(qū)在總體上突出中心，層次分明，分區(qū)清晰；居住區(qū)提供合適的圍合空間，為居民生活帶來(lái)便利舒適的環(huán)境。
2、兩組團(tuán)：分別以?xún)蓚�(gè)中心布置兩個(gè)功能組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)中心區(qū)在空間環(huán)境，景觀上都有相應(yīng)的聯(lián)系。
3、三片區(qū)：劃分兩個(gè)組團(tuán)，商業(yè)片區(qū)與居住片區(qū)及分割開(kāi)來(lái)又相互滲透。居住組團(tuán)圍繞小學(xué)布置。一方面阻擋了商業(yè)區(qū)的嘈雜，為學(xué)校營(yíng)造安靜的環(huán)境，一方面又方便了居住區(qū)內(nèi)學(xué)生的出行，同時(shí)與基地西邊的居住片區(qū)形成整體。在基地東北邊整體布置商業(yè)區(qū)，并分為兩個(gè)片區(qū)，其中一個(gè)片區(qū)布置商業(yè)步行街。保證了二期發(fā)展的商業(yè)可持續(xù)性。
七、規(guī)劃的基本內(nèi)容建議
1、交通規(guī)劃建議
為了不損失項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)人車(chē)之間的干擾，務(wù)必做到人車(chē)分流。將地下車(chē)庫(kù)出入口放置在商業(yè)價(jià)值較低的地方。
車(chē)位配置建議：因本案為商業(yè)與居住混合區(qū)，所以對(duì)車(chē)位的配置量要求較高，在商業(yè)區(qū)設(shè)置地下車(chē)庫(kù)，在居住區(qū)設(shè)置地下車(chē)庫(kù)與地上停車(chē)位。
2、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議
本案為商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃，基本無(wú)法做到大面積集中的綠化景觀，為了體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)尚舒適性，更多的利用景觀小品花壇等方式點(diǎn)綴。充分利用廣場(chǎng)和商業(yè)建筑裙樓做綠化。
⑴、中心廣場(chǎng)設(shè)置音樂(lè)噴泉：增添項(xiàng)目休閑氣氛
⑵、結(jié)合商業(yè)步行街的走向，布置連成一體的活水體系:活躍綠化環(huán)境
3、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議
考慮到項(xiàng)目中有舊居民點(diǎn)的改造，舊民居周?chē)◇w量圍合，
4、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
⑴、商業(yè)組合形態(tài)
商業(yè)區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)，其中一個(gè)小組團(tuán)設(shè)置金融類(lèi)的商業(yè)建筑。文化和娛樂(lè)部分安置在有商業(yè)步行街的組團(tuán)內(nèi)。
⑵、商業(yè)規(guī)劃布置建議
小組團(tuán)中以高層建筑圍合形成，大組團(tuán)內(nèi)主要考慮步行街的布置以及對(duì)舊民居的改造問(wèn)題。重點(diǎn)布置景觀廣場(chǎng)。
⑶、商業(yè)內(nèi)部交通布置
步行街內(nèi)部不通車(chē)，全步行系統(tǒng)。步行系統(tǒng)兩側(cè)設(shè)置消防通道。商業(yè)步行街外連接車(chē)行道。在其外部合理設(shè)置地下停車(chē)庫(kù)，滿(mǎn)足步行的可達(dá)性。
5、住宅部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議
住宅組團(tuán)內(nèi)布置高層點(diǎn)式住宅以滿(mǎn)足商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)滿(mǎn)足環(huán)境綠化的要求，保證舒適性。住宅套型比為大：中：小=30:50:20，日照系數(shù)為1.1組團(tuán)內(nèi)配備相應(yīng)的生活設(shè)施，設(shè)置地上和地下停車(chē)場(chǎng)。
八、重點(diǎn)考慮問(wèn)題（商業(yè)區(qū)特色規(guī)劃）
1、舊居民點(diǎn)改造建議
根據(jù)舊民居的特點(diǎn)，以及周邊獨(dú)有的古井，計(jì)劃將其改造成特色主題咖啡茶座，作為中心景觀廣場(chǎng)的一部分，成為重要景觀節(jié)點(diǎn)。茶座以古井水為源泉制作飲品，體現(xiàn)以自然為本的理念，吸引顧客。茶座內(nèi)開(kāi)設(shè)城市演變歷史的小展覽，展現(xiàn)舊民居的滄桑，同時(shí)成為城市的一處景觀。
2、中心景觀廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議
中心景觀廣場(chǎng)作為商業(yè)構(gòu)成中不可缺失的一環(huán)，是人們公共休憩區(qū)，并提供小型表演舞臺(tái)。在廣場(chǎng)周邊形成小尺度商業(yè)曲軸，中心廣場(chǎng)不宜太小。廣場(chǎng)可以說(shuō)是3個(gè)組團(tuán)的連接點(diǎn)，無(wú)特殊規(guī)劃要求，不建議設(shè)置下沉式廣場(chǎng)。
3、步行街規(guī)劃建議
中心城區(qū)的步行街可以說(shuō)是代表城市形象的重要部分，對(duì)其的規(guī)劃非常重要。強(qiáng)調(diào)步行街的面建設(shè)而非線(xiàn)性建設(shè)。建議步行街的主入口在規(guī)劃用地的東面，與二期規(guī)劃用地形成聯(lián)系。圍繞中心廣場(chǎng)和步行道路建設(shè)2層商鋪。景觀上引入活水體系，與中心噴泉可連為一體。
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